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從風(fēng)口到雷口長(zhǎng)租公寓存廢

2019-01-03 11:49:18來(lái)源：北京商報(bào)

從風(fēng)口到雷口，從爆紅到爆倉(cāng)

，被資本裹挾前行的長(zhǎng)租公寓，在剛剛過(guò)去的2018年之中

，“機(jī)”與“?div id="jfovm50" class="index-wrap">！辈⒋妗６酉聛?lái)

，爆雷后的長(zhǎng)租公寓何去何從問(wèn)題

，將繼續(xù)牽引著外界的關(guān)注目光

。

受政策紅利助推

，近年來(lái)住房租賃領(lǐng)域買(mǎi)賣(mài)紅火，長(zhǎng)租公寓賽道吸引玩家眾多

。然而在各路資本不斷涌入

、壯大長(zhǎng)租公寓規(guī)模的同時(shí)

，也使得長(zhǎng)租公寓被埋下了“爆倉(cāng)”的隱憂

。2018年內(nèi)，杭州鼎家于8月首現(xiàn)爆雷

，而在此之前與之后

，另有近10家長(zhǎng)租公寓品牌傾覆。從風(fēng)口到雷口

，從爆紅到爆倉(cāng)

，被資本裹挾前行的長(zhǎng)租公寓，在剛剛過(guò)去的2018年之中

，“機(jī)”與“危”并存。而接下來(lái)

，爆雷后的長(zhǎng)租公寓何去何從問(wèn)題

，將繼續(xù)牽引著外界的關(guān)注目光。

從風(fēng)口到雷口

“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)

，一定比P2P爆雷更厲害

。”

我愛(ài)我家前副總裁胡景暉在2018年8月19日拋出的觀點(diǎn)一語(yǔ)成讖

，杭州長(zhǎng)租公寓品牌鼎家在幾天后應(yīng)聲雷動(dòng)

。2018年8月20日，鼎家發(fā)布公告稱(chēng)“因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂

，已停止運(yùn)營(yíng)”

，而在其停運(yùn)之下，數(shù)千名租戶以及背后的房東和消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)陷入糾紛

。

然而，從受利好政策催生成為行業(yè)風(fēng)口

，到站至雷口

，長(zhǎng)租公寓只用了不到三年時(shí)間。

公開(kāi)資料顯示

，2015年以來(lái)

，住建部、國(guó)務(wù)院等機(jī)構(gòu)相繼出臺(tái)政策支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

，地方積極跟進(jìn)，試點(diǎn)城市全部出臺(tái)相關(guān)方案支持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)發(fā)展

。除此之外

，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”保障承租人享受公共服務(wù)的權(quán)益

，穩(wěn)定租賃關(guān)系，利好長(zhǎng)租公寓發(fā)展

。

政策東風(fēng)起

，多主體開(kāi)始逐鹿住房租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓這條賽道上一時(shí)間聚集了諸多玩家

。信達(dá)證券研報(bào)指出，伴隨政策利好

，房企

、房地產(chǎn)中介、專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)

、連鎖酒店

、金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司等均已涉足住宅租賃市場(chǎng)。其中

，房企多采用自持物業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，中介機(jī)構(gòu)及其他公司多以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式為主

，從房源獲取的角度看

，集中與分散并行。

實(shí)際上

，鼎家也并非第一家倒下的長(zhǎng)租公寓

。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年至今

，至少有9家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)問(wèn)題，包含愛(ài)公寓

、好租好住等

。

野蠻擴(kuò)張與過(guò)度金融化

綜合公開(kāi)報(bào)道來(lái)看，爆雷的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商

，均將破產(chǎn)原因歸結(jié)為“經(jīng)營(yíng)不善”以及“資金鏈斷裂”

。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士指出

，此輪長(zhǎng)租公寓爆雷連連

，本質(zhì)在于企業(yè)的野蠻擴(kuò)張與過(guò)度金融化。

據(jù)了解

，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域大熱之前

，住房租賃市場(chǎng)中普遍沿用兩種模式：一是傳統(tǒng)租房模式，租客與房東直接關(guān)聯(lián)，一方付租金

，一方出租房屋

，沒(méi)有中間商賺取差價(jià);二是傳統(tǒng)中介模式

，中介人員“一手托兩家”

，連接房東與租客，在為雙方提供服務(wù)的同時(shí)

，收取一定的服務(wù)費(fèi)

。

而當(dāng)長(zhǎng)租公寓發(fā)展到爆雷前夕，諸如鼎家之類(lèi)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始涉足金融的商業(yè)模式——租金貸

，并以“拿房-出租-融資-再拿房”的模式粗獷擴(kuò)張

，通過(guò)高租金從原始房東那里大規(guī)模收房

，肆意抬價(jià)哄搶原始房源，以搶占市場(chǎng)

。由此

，也便造成了長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)敞口的增大。

“租金貸”本質(zhì)上是一種信用貸款

，即利用租客的信用進(jìn)行貸款

。租客以分期支付形式向金融平臺(tái)貸一年的款，金融平臺(tái)一次性將租客全年房租打給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商

，運(yùn)營(yíng)商則分季度付租給房東。這也就意味著

，長(zhǎng)租公寓借助租客的信用貸款

，加速了企業(yè)的資金回籠及市場(chǎng)擴(kuò)張，卻將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了租戶和房東：一旦企業(yè)爆倉(cāng)

，收不到租金的房東便會(huì)驅(qū)趕租客

，但租客與平臺(tái)的借貸關(guān)系卻未能解除……

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)問(wèn)題之所以存在

，其實(shí)是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓不再是單純的“房東、房客

、中介”這樣簡(jiǎn)單的三角形穩(wěn)定關(guān)系

，而發(fā)展成為了所謂的“四邊形”關(guān)系，即加入了金融企業(yè)

。

“很顯然

，一旦長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方運(yùn)作不到位，中間某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題

，尤其是租金兌付方面出現(xiàn)問(wèn)題

，那么這個(gè)四邊形其實(shí)就不穩(wěn)定了。當(dāng)資金難以為繼之時(shí)

，爆倉(cāng)也便在情理之中

。”

爆雷后何去何從

爆雷后的長(zhǎng)租公寓，不能徒留一地輿論雞毛

。其未來(lái)何去何從問(wèn)題

，值得外界深思。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為

，長(zhǎng)租公寓爆雷事件很大程度上說(shuō)明了一點(diǎn)，即金融一旦介入房地產(chǎn)領(lǐng)域

，或會(huì)出現(xiàn)一些“身不由己”的問(wèn)題

，這是需要警惕的。而如何讓金融創(chuàng)新成為長(zhǎng)租公寓發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力

，而不是風(fēng)險(xiǎn)引爆點(diǎn)

，是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以及政府相關(guān)監(jiān)管部門(mén)需要思考的問(wèn)題。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球總部合伙人郭韌表示

，此前網(wǎng)曝的“長(zhǎng)租公寓被玩壞”

，其中自然有監(jiān)管不力的因素

，由此需要通過(guò)監(jiān)管的力量來(lái)引導(dǎo)長(zhǎng)租公寓租金貸模式

。“首先應(yīng)加強(qiáng)對(duì)三方金融機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審核;其次，對(duì)住房租賃資金的用途應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管

，保證資金專(zhuān)款專(zhuān)用;再次

，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)放款的資金數(shù)額應(yīng)適當(dāng)限制。最后

，最為關(guān)鍵的是要加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

，如果發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)存在違法行為，如平臺(tái)跑路的

，司法機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定追究相應(yīng)的民事或刑事責(zé)任

。”

對(duì)于我國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展前景，信達(dá)證券房地產(chǎn)分析師崔娟的展望是：多主體競(jìng)逐

，合作或是常態(tài);市場(chǎng)細(xì)分

，增值服務(wù)是關(guān)鍵。“在細(xì)分市場(chǎng)的前提下

，長(zhǎng)租公寓在滿足基本居住需求的同時(shí)更加注重提升公寓的居住體驗(yàn)

，完善租前、租后服務(wù)，提升社交屬性等均成為公寓運(yùn)營(yíng)方提高入住率的有效方式

。未來(lái)

，除租金差外，增值服務(wù)的提供將成為長(zhǎng)租公寓發(fā)展的關(guān)鍵

。”

責(zé)任編輯：孫知兵

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