消息：“銀十”恰逢房貸利率新規(guī) 專(zhuān)家稱(chēng)對(duì)購(gòu)房者影響不大

2019-10-10 10:12:05來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

作為歷年來(lái)的樓市銷(xiāo)售黃金期

，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在金九月份平淡收?qǐng)龊?div id="m50uktp" class="box-center"> ，又于銀十月份迎來(lái)了新的房貸利率調(diào)整規(guī)定。根據(jù)央行此前發(fā)布的公告顯示...

作為歷年來(lái)的樓市銷(xiāo)售黃金期，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在“金九”月份平淡收?qǐng)龊?div id="d48novz" class="flower left">

，又?ldquo;銀十”月份迎來(lái)了新的房貸利率調(diào)整規(guī)定

。根據(jù)央行此前發(fā)布的公告顯示

，10月8日起

，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成

。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)分析稱(chēng)

，個(gè)人住房貸款利率雖然采用了新的定價(jià)機(jī)制，但實(shí)際上

，該政策本身對(duì)于購(gòu)房者的影響相對(duì)有限

。不過(guò)，受政策執(zhí)行力度即LPR加基點(diǎn)幅度以及各城市的樓市調(diào)控政策等多方面因素影響

，短期來(lái)看

，仍會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響

，如購(gòu)房者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的變化等。

房貸成本影響有限

根據(jù)最新規(guī)定

，在定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后

，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放的首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR;二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(1個(gè)基點(diǎn)為0.01%)。而此前

，銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)

，主要是參照貸款基準(zhǔn)利率而進(jìn)行上下浮動(dòng)

。

諸葛找房副總裁苑承建在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)坦言

，在新的房貸利率定價(jià)機(jī)制下，利率調(diào)整無(wú)疑更加靈活

，但從實(shí)際情況來(lái)看

，此次調(diào)整對(duì)購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本即使有增加，也會(huì)非常有限

。

以9月20日央行發(fā)布的LPR報(bào)價(jià)利率來(lái)看

，1年期為4.2%，5年期為4.85%

。如果僅從房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)

，5年期LPR報(bào)價(jià)利率似乎更能反映按揭貸款利率。

對(duì)此

，記者手動(dòng)算了一筆賬

。以北京為例，在新規(guī)實(shí)施前

，北京首套房貸的主流利率為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%

，即5.39%;二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%

。此次新規(guī)實(shí)施后

，北京首套房貸利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平計(jì)算，調(diào)整后的首套房貸利率為5.4%

，二套為5.9%

，較此前分別高了0.01%和0.02%，變化幅度較小

。

再?gòu)馁J款成本上看

，對(duì)于貸款方式選擇等額本息、貸款年限為25年的100萬(wàn)元首套房貸金額來(lái)看

，新規(guī)實(shí)施前

，購(gòu)房者每月的還款金額約6075元，新規(guī)實(shí)施后

，每月還款金額約6081元

，也就是說(shuō)

，每月僅增加購(gòu)房成本6元。即使是對(duì)于二套房來(lái)說(shuō)

，按照上述方法計(jì)算

，每月多增加的還貸金額也僅僅是約12元。

上海易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示

，從測(cè)算結(jié)果中可以看出

，9月20日公布的LPR利率調(diào)整，并不會(huì)對(duì)購(gòu)房者按揭貸款的成本產(chǎn)生較大的實(shí)質(zhì)性影響

，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價(jià)方式的調(diào)整

，即后續(xù)房貸利率自我調(diào)整空間的增大。

“整體上看

，監(jiān)管層制定LPR報(bào)價(jià)利率

，更多的希望在不進(jìn)行全面降息的背景下，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是能夠起到穩(wěn)定以及平穩(wěn)預(yù)期的效果

。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者如是說(shuō)

。

嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

無(wú)論是10月8日個(gè)人房貸采用新的LPR報(bào)價(jià)利率，還是今年以來(lái)央行

、銀保監(jiān)會(huì)頻繁強(qiáng)調(diào)的合理控制房地產(chǎn)貸款投放

，無(wú)一不透露出監(jiān)管部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)把控力度的加強(qiáng)。

具體來(lái)看

，自今年5月17日銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》

，要求嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以來(lái)，監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度進(jìn)一步增強(qiáng);而在7月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)

，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后

，在調(diào)控角度上也更加著力于房企融資端。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)

，2019年以來(lái)

，監(jiān)管層累計(jì)發(fā)布的政策或講話(huà)中，超過(guò)25次涉及“注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”

。

在川財(cái)證券研究所所長(zhǎng)陳靂看來(lái)

，雖然9月份以來(lái)，央行貨幣政策趨于寬松

，但從現(xiàn)階段來(lái)看

，貨幣政策寬松主要是為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，預(yù)計(jì)今年四季度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的刺激仍然相對(duì)有限

。

結(jié)合目前與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的一些數(shù)據(jù)上看