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存量房市場多家入局長租公寓漲價背后存資本推手

2018-08-23 11:39:21來源：金融時報

一線城市房租近期大幅上漲

，將長租公寓行業(yè)推到風口浪尖

。公開數(shù)據(jù)顯示，從2017年7月至2018年7月，北上廣深等一線城市平均租金同比增長20%

一線城市房租近期大幅上漲，將長租公寓行業(yè)推到風口浪尖。

公開數(shù)據(jù)顯示，從2017年7月至2018年7月，北上廣深等一線城市平均租金同比增長20%

，漲幅最高的是深圳，同比增長29%

。北京平均月租金最高

，為每平方米92.33元，這意味著50㎡的小公寓月租金將接近5000元

。當然

，現(xiàn)實中這個價位基本都在五環(huán)外，而靠近市中心的房子

，租金還會更高

。《金融時報》記者了解到

，一套位于海淀南路的老式兩居

，房屋面積僅56.7㎡，租金成交價卻已高達每月1.1萬元

。

除了房價上漲

、供求不均衡等因素導致的租價上漲之外，在資本支持下的各中介公司在收房中“跑馬圈地”也是造成漲價的一個關鍵因素

。有分析人士表示

，在房屋租賃行業(yè)，品牌和房源會對租客的選擇有較大的影響

，行業(yè)頭部效應會逐漸顯現(xiàn)

。鏈家旗下的長租公寓品牌自如表示，10年后

，排名前10的長租公寓企業(yè)可能會占據(jù)我國60%的租賃市場

。

“資本寒冬”中大額融資頻現(xiàn)

在房價高企的現(xiàn)狀下，租房是大部分青年群體的選擇

。數(shù)據(jù)顯示，84%的北京高校應屆生畢業(yè)之后都會住進出租房內

。就此

，我國出臺多項政策鼓勵社會資本參與到住房租賃行業(yè)的發(fā)展，意在減輕年輕人的購房壓力

。

貝殼研究院和21世紀產業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》(以下簡稱《白皮書》)顯示

，截至目前，我國租賃人口共計1.68億人

、北京租賃人口800萬人

，目前租賃房源量約為350萬間

，租賃缺口400萬間以上。據(jù)鏈家測算

，去年全國有17萬億元的住宅成交額

，只有1萬億元的租金總額。預計到了2030年

，中國的租賃人口將達到3億人

，租金規(guī)模預計5萬億元。

在長租公寓企業(yè)看到機會的同時

，資本也在蠢蠢欲動

。2017年被認為是長租公寓行業(yè)發(fā)展的“風口”，據(jù)不完全統(tǒng)計

，2017年有超過20家的企業(yè)完成融資

，融資金額超過400億元。蜂鳥屋統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，截至2018年5月31日

，分散式品牌公寓TOP10(自如、優(yōu)客逸家

、蛋殼公寓等)

，總融資金融約為75.792億元；集中式品牌公寓TOP10(魔方公寓

、V領地

、灣流國際等)融資總額約為71.15億元。

上述企業(yè)中

，大多是在2017年和2018年完成大額融資的

。鏈家旗下的長租公寓品牌自如在今年1月16日獲得40億元A輪融資，領投方為華平投資

、紅杉資本中國基金和騰訊

，這是迄今為止長租公寓行業(yè)獲得的最大的單筆融資。蛋殼公寓完成了1億美元的B輪融資以及7000萬美元的B+輪融資

，近期更是發(fā)行了規(guī)模為2.035億元的ABS(資產擔保證券)產品進行融資

。此外，不少企業(yè)兩年內密集完成了兩輪甚至三輪融資

，融資金額都在1億元以上

。

有投資人士稱，和一些被“吹”起來的“偽需求”創(chuàng)業(yè)不同

，租房市場是一個已經存在的“剛需”

。在存量房時代，守住租賃市場的入口比賺錢更重要

。先考慮占領市場

，再考慮附加值盈利

。“先‘上車’再說，光靠持有存量物業(yè)的增值也有得賺

。”龍湖集團成都創(chuàng)新中心負責人胡大勇表示

。

風投依然是主要融資渠道

看似前途無量的行業(yè)，在另外一些人看來

，卻并不是好做的買賣

。

SOHO中國董事長潘石屹表示，長租公寓是虧本的買賣

，“(長租公寓)一定會有銀行貸款

，按照銀行的基準利率是4.9%，把款貸過來建成公寓租出去

，回報率最高超不過1%

，租房的價格再翻一番還是虧本的。”新城控股(601155)高級副總裁歐陽捷持同樣的觀點

，他認為目前長租公寓沒有很好的盈利模式

。

到目前為止，尚未有長租公寓品牌宣布整體盈利

，相反

，根據(jù)《白皮書》統(tǒng)計，截至目前全國公寓門店關店率達到3.6%

。分析人士認為

，沒有資金端的支持，租金收益難抵投資成本的現(xiàn)實狀況很難讓長租公寓走遠

、做大

。

為了讓長租公寓能得到更好的資金支持，4月25日

，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》稱

，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產物業(yè)作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的ABS產品

，試點發(fā)行REITs(房地產信托投資基金)

。同時，鼓勵專業(yè)化

、機構化住房租賃企業(yè)開展資產證券化

。政策出臺之后，各家銀行也紛紛響應

。據(jù)統(tǒng)計，目前已有建設銀行

、工商銀行

、中信銀行

、中國銀行等多家金融機構進入長租公寓領域。

行業(yè)內部人士稱

，即使政策利好

，但長租公寓類REITs等至今尚未在行業(yè)內真正落地?div id="m50uktp" class="box-center"> ！栋灼吠瑯颖硎?div id="m50uktp" class="box-center"> ，REITs發(fā)展缺乏核心要素，根本原因是盈利阻力大

，低租金回報率對投資者的吸引力不強

，因此REITs的落地仍需時間。由于行業(yè)盈利模式的困境

，雖然風險投資曾在2017年遇冷

，但目前仍然是主要融資渠道。

破局亟待長效機制

8月17日

，北京住建委等多個部門集中約談自如

、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人

，要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源

；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。8月20日

，10家中介公司宣布將手中12萬套房源投放市場

，并承諾房租不漲價。

分析人士認為

，房租上漲的根本原因還在于供需矛盾

。中原地產首席分析師張大偉表示，之前推動房租上漲的公寓企業(yè)如承諾不漲房租

，那么相關企業(yè)搶占房源的步伐將放緩

。但是這個承諾會不會落地，則需要看后續(xù)市場變化

。

在貝殼研究院院長

、貝殼找房首席經濟學家楊現(xiàn)領看來，租賃市場空間沒有想象的那么大

。楊現(xiàn)領補充道：“過去20年

，開發(fā)商賣了1.4億套房子，過去5年

，過去10年

，是加速增長的，越來越快

，拋物線到頂點再下來

。而租賃是線性增長

，不會特別快，因為租賃的需求

，收入不增加

，市場就不會擴大，所以是緩慢的線性增長

。”

張大偉曾公開表示

，很多租賃企業(yè)，特別是長租公寓運營商

，低價囤積中低端房源

，對其進行升級改造；改造完成后

，將房屋高價出租

，賺取租金上漲帶來的差價。一旦資金鏈斷裂

，留給市場的將是房東和承租人兩傷的爛攤子

。

當前的一盆冷水，或許能讓資本和長租公寓企業(yè)都冷靜下來

。有投資人表示

，歸根到底，長租公寓的盈利能力還是來自精細運營

、服務價值

、用戶黏性等，而不是只當一個賺賺差價的“二房東”

。還是創(chuàng)業(yè)圈的那句老話

，不要等到潮水退了，才意識到自己是在裸泳

。

責任編輯：孫知兵

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