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誰綁架了“以房養(yǎng)老” 層層交織利益網(wǎng)

2019-04-11 15:05:43來源：北京商報

國資眾信的“套路”在國內(nèi)的養(yǎng)老市場上并不陌生，日前備受熱議的“中安民生以房養(yǎng)老事件”采取的就是類似的模式

。近期還有微博網(wǎng)友爆料稱

，因資金鏈斷裂

，有大量老人因中安民生“以房

作為一種新型金融服務(wù)產(chǎn)品

，以房養(yǎng)老原本可以把老人們的房子變成實實在在的“養(yǎng)老金”

，但市場上不少打著“以房養(yǎng)老”旗號推出的服務(wù)和產(chǎn)品卻難辨真假

，一不留神

，“以房養(yǎng)老”可能會變成“錢房兩失”。近期

，又一起涉嫌借“以房養(yǎng)老”將老人引入住房抵押貸款圈套的事件浮出水面

，北京商報記者對此展開追蹤調(diào)查，試圖揭開“偽以房養(yǎng)老”的套路真相

。

千萬元級“以房養(yǎng)老”糾紛

養(yǎng)老需求快速爆發(fā)，各路打著養(yǎng)老旗號的理財產(chǎn)品陸續(xù)問世

。日前

，北京商報記者接到消費者王女士(化名)投訴稱，自己的母親生前曾通過國資眾信資產(chǎn)管理(北京)有限公司(以下簡稱“國資眾信”)參與了一項所謂“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品

，將自己名下的房屋以較高的利息率抵押給了一個個人放貸方

，而由此拿到的100余萬元的借款則直接交給了國資眾信。然而在王女士母親過世后

，國資眾信不僅沒有按照承諾按時發(fā)放“分紅”

，甚至未按約定定期向貸款方還款，最后自己只能先花160萬元連本帶息將房屋贖回

。

“這一次

，王女士遇到的所謂‘以房養(yǎng)老’項目，很可能只是套著以房養(yǎng)老外殼的違規(guī)房屋抵押借貸

，看似高投資回報的背后

，卻隱藏著極大的風(fēng)險。”資深經(jīng)濟(jì)律師郭哲告訴北京商報記者

。

王女士介紹

，2017年底，自己的母親在朋友的介紹下接觸了所謂的“以房養(yǎng)老”項目

，后經(jīng)過一段時間了解

，母親選擇了國資眾信介紹的抵押貸款項目

，將自己位于昌平區(qū)的閑置房產(chǎn)通過國資眾信抵押給個人一年并貸款130萬元。“當(dāng)時

，國資眾信承諾每個月會幫助母親向借款人支付2.6萬元的利息并且給母親1.1萬元左右的‘分紅’

，1年抵押到期后代為贖回原本的房產(chǎn)。”王女士介紹

，去年4月底母親去世后

，自己和家人才了解到母親參與了這項投資，因此立即前往國資眾信當(dāng)時位于昌平的實體店要求終止合同

。王女士直言

，當(dāng)時國資眾信的負(fù)責(zé)人明確表示可以終止合同，并承諾1-2個月內(nèi)辦理完手續(xù)

，然而至今國資眾信不僅未能如約終止項目

，而且還長期拖欠代替王女士母親償還借款人的利息以及“分紅”。

“國資眾信與母親定下的合約期限為去年一年

，但7月后就不再按照約定代還每月2.6萬元的貸款利息

，而每月1.1萬元的‘分紅’則只給了一兩個月。”王女士告訴北京商報記者

，現(xiàn)在與自己情況類似的家庭還有10余個

，最低抵押貸款額度都在300萬元以上，總金額已高達(dá)數(shù)千萬元

。據(jù)王女士透露

，現(xiàn)在國資眾信位于昌平的實體門店已“人去樓空”，因為該公司遲遲未還款

，其他抵押房屋的家庭甚至已面臨房屋即將被拍賣的情況

，自己已向公安機關(guān)報案。王女士透露

，目前國資眾信相關(guān)負(fù)責(zé)人仍然能在聯(lián)絡(luò)到

，但對于還款事宜仍然“一拖再拖”，始終不肯給一個確切的答復(fù)

。截至發(fā)稿時

，北京商報記者多次聯(lián)系國資眾信相關(guān)負(fù)責(zé)人，但該負(fù)責(zé)人始終未接聽電話

。

層層交織利益網(wǎng)

國資眾信的“套路”在國內(nèi)的養(yǎng)老市場上并不陌生

，日前備受熱議的“中安民生以房養(yǎng)老事件”采取的就是類似的模式。近期還有微博網(wǎng)友爆料稱

，因資金鏈斷裂

，有大量老人因中安民生“以房養(yǎng)老”項目延期兌付，而可能會面臨自己的房屋被拍賣等情況。這一消息也再次讓中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司來到了輿論的風(fēng)口浪尖

。

4月9日

，北京市公安局海淀分局官方微博發(fā)布情況通報稱，針對有投資人舉報北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司及中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司從事非法集資活動的情況

，北京市公安局海淀分局已對相關(guān)公司立案偵查

。根據(jù)警方通報的消息和業(yè)內(nèi)分析，這次中安民生被查很可能與此前該企業(yè)大肆推廣并引起諸多爭議的所謂“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品密切相關(guān)

。

值得注意的是

，經(jīng)過查找，北京商報記者發(fā)現(xiàn)

，中安民生似乎與消費者向本報投訴的國資眾信有著“非比尋常”的關(guān)系

。根據(jù)企查查網(wǎng)站披露的信息，國資眾信目前的實控人為楊智信

，持股比例為97%

，然而，楊智信同時也是北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司控股的北京中安民生投資管理中心(有限合伙)的投資人之一

，持有該公司11.11%的股份

。王女士還告訴記者，有消息稱

，楊智信原本就在中安民生任職

，后獨立出來成立了國資眾信，國資眾信的負(fù)責(zé)人目前已經(jīng)接手了中安民生的管理工作

，還對中安民生的部分員工進(jìn)行了培訓(xùn)

。

雖然目前國資眾信的資金情況暫時還不明朗，但中安民生的資金風(fēng)險已經(jīng)愈演愈烈

。北京商報記者也獨家獲悉了中安民生早已出現(xiàn)資金斷裂風(fēng)險的消息。據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士透露

，近期

，中安民生在北京唯一一家位于馬家堡的養(yǎng)老驛站，正急于尋找投資方“接盤”

。就此

，北京商報記者聯(lián)系到這家驛站的負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人證實了上述說法

。“驛站是去年11月開業(yè)的

，面積為1200平方米，現(xiàn)在每天有100多人在驛站里活動

、就餐

，但至今驛站連推廣宣傳活動都還沒來得及做。”該負(fù)責(zé)人表示，雖然驛站開業(yè)后中安民生沒有按時發(fā)放工資

，但今年春節(jié)前員工拿到了補發(fā)的一個月工資后

，原以為公司只是暫時資金困難，不曾想年后至今工資就一直拖欠著

，現(xiàn)在已有4個月的工資未發(fā)放

，應(yīng)該是開業(yè)時公司的資金鏈就已經(jīng)有問題了。

這位驛站負(fù)責(zé)人告訴北京商報記者

，現(xiàn)在驛站的租期到6月底

，大部分員工已經(jīng)離職，只剩下10余位工作人員

，現(xiàn)在只能靠自己個人借錢度日

，日前自己終于拿到授權(quán)可以找人“接盤”驛站，“現(xiàn)在員工工資+社保+一些合作廠商結(jié)款加起來驛站的欠款約為73萬元

，接手的投資方需要代為償還這些費用”

。有業(yè)內(nèi)人士直言，這不由地讓人擔(dān)憂起與中安民生存在利益關(guān)系的國資眾信是否也陷入了資本困局中

。

就此

，北京市民政局副局長李紅兵向北京商報記者表示，一旦在京發(fā)現(xiàn)搭車

、冒牌的以房養(yǎng)老產(chǎn)品

，政府一定會毫不留情地查處，而且如果沒有經(jīng)過合法途徑獲得相應(yīng)資質(zhì)的以房養(yǎng)老產(chǎn)品

，將肯定不能進(jìn)入到本市的養(yǎng)老機構(gòu)中

。

李逵與李鬼

不論是中安民生還是這次的國資眾信，同樣的模式

、相似的結(jié)局

，讓人不禁對這種打著“以房養(yǎng)老”旗號的金融產(chǎn)品的可靠性產(chǎn)生了疑問。郭哲告訴記者

，目前

，北京全市的公證處都被明令禁止不得輕易做有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，就是針對近年來市場上出現(xiàn)的這種“偽以房養(yǎng)老”事件采取的措施

。“在我國正規(guī)的以房養(yǎng)老產(chǎn)品還不成熟

，不乏一些不法企業(yè)鉆空子，它們的目的不是確保老人的房子最終能夠用于養(yǎng)老

，而是將以房養(yǎng)老作為幌子欺騙老人

。”

郭哲分析稱，以房養(yǎng)老的金融產(chǎn)品

，橫跨多個領(lǐng)域

，還涉及創(chuàng)新的養(yǎng)老方式

，從事這類經(jīng)營活動需要擁有相應(yīng)的主體資質(zhì)。以國資眾信為例

，企查查披露信息顯示

，國資眾信工商登記的所屬行業(yè)為衛(wèi)生和社會工作，“然而

，該企業(yè)向老年人推薦所謂以房養(yǎng)老產(chǎn)品并且促成交易達(dá)成時

，卻是在進(jìn)行理財服務(wù)，目前我國現(xiàn)行法律有明確規(guī)定

，從事這類服務(wù)的企業(yè)不僅需要在工商部門登記

、持有相應(yīng)營業(yè)執(zhí)照，還需要獲得歸口行業(yè)主管部門核準(zhǔn)

，拿到特許經(jīng)營許可證后才可以開展相關(guān)活動

，可見從第一步來說，該企業(yè)就涉嫌程序上的違法

，其主營業(yè)務(wù)并非借貸

，經(jīng)營主體資格不符合要求”。郭哲表示

，如果企業(yè)資金鏈充足

，投資人均沒有產(chǎn)生太大損失，那么該企業(yè)將面臨的是行業(yè)主管部門的行政處罰

，如限期整改等;然而

，一旦企業(yè)出現(xiàn)資本缺口，現(xiàn)金流斷裂

，就將涉嫌存在欺詐

、合同詐騙等違法行為。

另一方面

，也有不少業(yè)內(nèi)人士都表示

，“偽以房養(yǎng)老”產(chǎn)品確實鉆了政策的空子，相關(guān)部門要嚴(yán)厲查處打擊

。但近年來相關(guān)部門對于以房養(yǎng)老模式的推廣

，也確實讓人們看到了一種新型養(yǎng)老保障產(chǎn)品的可能性。

中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文向北京商報記者介紹

，截至去年7月31日，在住房反向抵押試點的四年期間

，全國只有幸福人壽保險股份有限公司(以下簡稱“幸福人壽”)一家保險公司申辦開展了住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)

，在其8個試點機構(gòu)累計簽約201單(141戶)，累計承保139單(99戶)

，在已承保的99戶中

，北京

、上海、廣州和武漢的客戶占90%,其中北京簽約30戶

、承保28戶,南京

、蘇州、大連和杭州等城市的住房反向抵押由于啟動不久

，承保數(shù)量較少

。住房反向抵押平均投保年齡71歲，平均月領(lǐng)養(yǎng)老金近8000元,每戶最高領(lǐng)取30000余元

，每戶最低領(lǐng)取近2000元

。

鄭秉文坦言，直至目前

，幸福人壽推行反向抵押養(yǎng)老保險(即“以房養(yǎng)老保險”)業(yè)務(wù)仍十分謹(jǐn)慎

，因為國內(nèi)房地產(chǎn)市場不夠穩(wěn)定，而且業(yè)務(wù)對資金規(guī)模的要求相對較高

，“現(xiàn)在

，雖然試點階段已經(jīng)結(jié)束，以房養(yǎng)老保險已經(jīng)向全國推開

，但大多數(shù)企業(yè)尤其是大型保險企業(yè)仍在觀望階段

，還未開始大規(guī)模進(jìn)入市場”。鄭秉文表示

，而這種正規(guī)的以房養(yǎng)老項目與市場上出現(xiàn)的“偽以房養(yǎng)老”產(chǎn)品有著本質(zhì)的區(qū)別

。

亟待規(guī)范與刺激的新市場

作為一種新興的跨資本市場和房地產(chǎn)市場的資源配置方式，真正的以房養(yǎng)老當(dāng)初在國內(nèi)起步時被當(dāng)做養(yǎng)老模式的一種有效補充而備受期待

。然而

，隨著時間的推移，這一新模式的水土不服狀況已逐漸顯現(xiàn)出來

。公開資料顯示

，此前我國確定的首批以房養(yǎng)老試點城市北京、上海

、廣州

、武漢，基本都出現(xiàn)了相關(guān)業(yè)務(wù)遇冷的現(xiàn)象

。

“很顯然

，過去試點的四年間，以房養(yǎng)老的成績單并不盡如人意

。”不過

，鄭秉文也表示，這樣的結(jié)果也在意料之中

，早在四年前住房反向抵押試點啟動之初

，業(yè)內(nèi)就認(rèn)為以房養(yǎng)老這個新生事物的市場將十分有限

，而四年的試點結(jié)果也證明這確實是一個小眾產(chǎn)品。

另一方面

，也有專家樂觀地表示

，即使在我國以房養(yǎng)老將成為相對小眾的消費方式，只有一成老人愿意嘗試

，對于企業(yè)和政府來說

，這部分市場也是十分可觀的。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示

，截至2018年底

，我國60周歲及以上老年人口約為2.5億，占總?cè)丝诘?7.9%

，以此計算

，1/10愿意以房養(yǎng)老的老人就有2500萬人左右，更何況未來老齡化加速

，這部分人的數(shù)量還將繼續(xù)增加

。

從整個行業(yè)的角度來看，鄭秉文建議相關(guān)部門應(yīng)盡快出齊配套政策

，鞏固正規(guī)企業(yè)開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的信心

。“從住房反向抵押的供給端來看，保險公司面臨的風(fēng)險和不確定性比需求端還多

、還要復(fù)雜

，包括長壽風(fēng)險、市場風(fēng)險

、利息風(fēng)險等

，從美國等國家的經(jīng)驗來看，政府部門普遍都會通過不同的渠道給提供以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品的企業(yè)開設(shè)‘再保險’

，這樣如果保險企業(yè)因為樓市的劇烈波動而在收回老人的房產(chǎn)時利益受損

，將會獲得一定的保險補償，此前香港也實行過相關(guān)制度

，獲得了業(yè)界的認(rèn)可

，建議內(nèi)地可以參考相關(guān)制度推出一些類似的措施。”

更為重要的是

，穩(wěn)步發(fā)展的以房養(yǎng)老市場“遭遇”了李鬼

，還有不少老人因此受到損失，各界都期待相關(guān)部門能盡快“官宣”更多相關(guān)政策規(guī)范市場

。

日前

，北京市民政局就在最新印發(fā)的《北京市整治養(yǎng)老行業(yè)“保健”市場亂象保護(hù)老年人合法權(quán)益工作方案》中直接點名“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的相關(guān)問題，明確要重點整治本市損害老年人權(quán)益的行為

，如“以房養(yǎng)老”詐騙

、出售或泄露老年人信息及隱私等。

“在法律環(huán)境層面

，我國應(yīng)加快完善和補充涉及住房反向抵押的相關(guān)立法

，盡快破除相關(guān)立法瓶頸。”上述專家認(rèn)為

，就住房反向抵押來說

，《繼承法》、《物權(quán)法》

、《擔(dān)保法》等法律中還有一些不配套

、不一致甚至一些法律銜接的空白點，急需修訂相關(guān)法律條文

。以幸福人壽住房反向抵押四年試點的情況為例,該公司目前提供的產(chǎn)品只有一款即“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(A款)”

。這款產(chǎn)品雖然十分有利于房主，但涉及有關(guān)《繼承法》的法律問題

。比如：繼承人如果沒有生活來源或沒有生活能力或?qū)Φ盅悍慨a(chǎn)占用不騰房時

，抵押物就難以處置，因為這里涉及《繼承法》中關(guān)于繼承權(quán)與他項權(quán)的矛盾

。

還有業(yè)內(nèi)人士建議

，為了激發(fā)市場需求，還應(yīng)給予以房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)一定的政策支持

。同時

，在向全國推廣的過程中，可以考慮逐步擴大抵押房產(chǎn)的范圍

，將其他類型的不動產(chǎn)

，如商業(yè)類的房產(chǎn)、共有產(chǎn)權(quán)住房

、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)

、農(nóng)村家庭承包的土地使用權(quán)等列入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問題

，真正實現(xiàn)老有所養(yǎng)

。

責(zé)任編輯：孫知兵

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