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"千億級(jí)"房企有望突破30家房企資產(chǎn)證券化融資金額大幅攀升

2018-12-05 14:56:08來源：證券日報(bào)

對此

，中指院的報(bào)告指出，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品能夠盤活企業(yè)存量資產(chǎn)

，拓寬企業(yè)融資渠道，助力企業(yè)未來發(fā)展;同時(shí)

，隨著房地產(chǎn)市場從增量進(jìn)入存量時(shí)代

，租賃市場正成為資本角逐的新藍(lán)海

。

進(jìn)入12月份，房企也相繼曬出了前11個(gè)月的銷售成績單

。從整體情況看

，龍頭房企仍保持穩(wěn)定增長，且市場占有率進(jìn)一步提升

。

26家房企銷售超千億元

12月3日，碧桂園發(fā)布公告稱

，截至11月30日，碧桂園及其附屬公司

，連同其合營公司和聯(lián)營公司

，共實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售額約4897.4億元

，同比增長29.52%;歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約5246萬平方米，同比增長22.31%

。以其前10個(gè)月銷售金額約4559.9億元計(jì)算

，11月份碧桂園的權(quán)益銷售金額約為337.5億元。碧桂園全年的權(quán)益銷售額突破5000億元已是大概率事件

。

而稍早前，融信中國也發(fā)布了11月份銷售業(yè)績

，其當(dāng)月完成銷售額135.84億元

，合約建筑面積約為62.15萬平方米。前11個(gè)月

，融信共完成銷售額1082.17億元，同比分別增長125.8%及162.8%

，首次躋身“千億級(jí)”房企，平均合約售價(jià)約為21573元/平方米

。而以目前的銷售情況看

，融信完成全年合約銷售目標(biāo)1200億元問題不大。

同時(shí)

，富力地產(chǎn)11月份完成銷售額181.9億元

，環(huán)比上升109%;銷售面積約159.82萬平方米

，環(huán)比上升121%。前11個(gè)月

，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總權(quán)益合約銷售金額約1138.5億元

，銷售面積達(dá)892.91萬平方米，同比分別上升55%和56%

。以1300億元的銷售目標(biāo)計(jì)算

，富力地產(chǎn)已完成全年指標(biāo)的87.58%。

除了上述幾家“千億級(jí)”房企

，遭遇曲折但家底頗厚的佳兆業(yè)也公布了其銷售情況

。公告顯示

，截至11月底，佳兆業(yè)共實(shí)現(xiàn)合約銷售約596.62億元

，總合約建筑面積約335.93萬平方米

，同比增長50.5%、30.3%

。其中11月單月錄得合約銷售約105.7億元

，錄得合約建筑面積約為45.14萬平方米，同比分別增長107.1%與40%

。

此外

，根據(jù)CREIS統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前TOP100房企銷售額穩(wěn)步增長

，其中前10大房企的銷售總額高達(dá)36691.6億元，銷售額占比為40.6%

。

從銷售情況來看，2018年前11個(gè)月銷售額突破千億元的房企已增至26家

，年內(nèi)則有望超過30家

。其中碧桂園、萬科與恒大均超5000億元

，3家企業(yè)銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%;1000億元-5000億元的企業(yè)共23家

，銷售額均值為1725.3億元

，同比增長率均值為58.3%

，其中

，融信

、藍(lán)光發(fā)展兩家企業(yè)首次跨入千億元陣營

。500億元-1000億元的企業(yè)有27家，銷售額均值為675.8億元;100億元-500億元的企業(yè)銷售額均值為317.7億元;TOP100門檻升至236.3億元

。

拿地融資兩手抓

銷售額穩(wěn)步增長的同時(shí)，龍頭房企也積極的擴(kuò)充著土地儲(chǔ)備

。

在拿地金額方面

，前11個(gè)月萬科

、碧桂園、保利繼續(xù)位列榜單前三

。其中

，萬科以1250億元拿地金額位居榜首

，碧桂園則以1200億元位列第二，保利以926億元穩(wěn)居第三位

，三家房企的拿地金額均超900億元

，萬科和碧桂園更是以超1200億元的拿地金額領(lǐng)先行業(yè)

。TOP10企業(yè)前11個(gè)月拿地總金額達(dá)7609億元

，占TOP50企業(yè)的42.7%

，雖然較前10個(gè)月占比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)

，但龍頭房企在土地市場的優(yōu)勢依然十分明顯，土地資源集中度加速提升

。

此外

，一

、二線城市仍是房企拿地的重點(diǎn)區(qū)域

。2018 年前11個(gè)月

，全國土地成交金額 TOP10城市總計(jì)成交12023億元，同比下降10%

，降幅與前10個(gè)月相比收窄1個(gè)百分點(diǎn);規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交29072萬平方米

，同比增長14%

，增速較前10個(gè)月上升1個(gè)百分點(diǎn)

。其中，杭州以2395億元的成交總價(jià)位于榜單首位

，同比增長20%

，上海和北京分別以1716億元和1526億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位

。規(guī)劃建筑面積方面

，鄭州以3956萬平方米穩(wěn)居榜首

，武漢和西安分別以3858萬平方米和3436萬平方米緊隨其后

。值得關(guān)注的是

，青島與菏澤土地成交持續(xù)放量，規(guī)劃建筑面積分別同比增長118%和101%

。

而為了獲取更多優(yōu)質(zhì)土地

，并確保現(xiàn)金流安全

，2018年以來，房地產(chǎn)企業(yè)也積極地通過資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資

，行業(yè)資產(chǎn)證券化融資規(guī)模迅速增長

。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)及企業(yè)公告初步統(tǒng)計(jì)

，今年前11個(gè)月，房企共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品154只

，融資總額1725.1億元，同比增長56.1%

，其中11月份

，房企共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品16只，融資總額147.4億元

，環(huán)比增幅超過100%

。

從資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)標(biāo)的類型來看：11月份，房企資產(chǎn)證券化產(chǎn)品資產(chǎn)標(biāo)的多為應(yīng)收賬款

，其次為租賃租金

、物業(yè)費(fèi)等。其中

，萬科發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品6只

，資產(chǎn)標(biāo)的均為應(yīng)收賬款，共獲資金52.84億元;金茂以物業(yè)費(fèi)作為底層資產(chǎn)

，獲得15.4億元資金;越秀以租賃租金作為資產(chǎn)標(biāo)的發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品

，獲得資金10.91億元。

面對當(dāng)前國內(nèi)融資環(huán)境

，房企還通過發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券進(jìn)行融資

。11月份

，萬科20億元住房租賃專項(xiàng)公司債于深交所上市，票面利率僅為4.18%;龍湖提交了規(guī)模為50億元的住房租賃專項(xiàng)債券申請

，發(fā)行期限不超過15年等

。

對此，中指院的報(bào)告指出

，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品能夠盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，拓寬企業(yè)融資渠道

，助力企業(yè)未來發(fā)展;同時(shí)

，隨著房地產(chǎn)市場從增量進(jìn)入存量時(shí)代，租賃市場正成為資本角逐的新藍(lán)海

。未來，房企應(yīng)積極把握資產(chǎn)證券化融資機(jī)會(huì)

，并結(jié)合自身情況發(fā)行租賃類融資產(chǎn)品

，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，獲取優(yōu)質(zhì)發(fā)展資源

。

責(zé)任編輯：孫知兵

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