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多房企發(fā)債計劃遭中止償債能力成關(guān)鍵陷入“中止”的尷尬境地

2019-02-14 11:21:40來源：北京商報

審批過程中上交所要求該公司就本次債券發(fā)行用途出具相關(guān)證明文件

，并需要補(bǔ)充該項目是否存在重復(fù)融資行為

。鑒于該公司遲遲未能提供完備資料

，從而長期陷入“中止”的尷尬境地。

去年底打開的融資閘門已延續(xù)至今

，但在房企融資案不斷披露的當(dāng)下

，部分房企之前的融資計劃卻頻頻被中止。業(yè)內(nèi)人士指出

，在調(diào)控未松動的情況下

，企業(yè)業(yè)績漲幅放緩，加上當(dāng)前房企普遍面臨前期債務(wù)兌付壓力

，導(dǎo)致企業(yè)融資需求迫切

。然而隨著前期包括地產(chǎn)公司在內(nèi)的一些企業(yè)曝出債務(wù)違約，當(dāng)前監(jiān)管單位對已申報的債券項目的審核力度加大的可能性無疑會加大

。那些財務(wù)指標(biāo)不佳

、償債能力存疑的企業(yè)獲批的難度很大

。此外

，融資案信息披露不全、風(fēng)險提示不明確的融資計劃都可能成為被中止的對象

。

融資中止頻現(xiàn)

2018年底開始的房企融資潮至今仍在持續(xù)

。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，房企公布的融資計劃已超過70起

，總金額超過1600億元

。但密集發(fā)債并不意味著“融資難”局面已破局。

據(jù)上交所2月1日披露信息顯示

，和昌地產(chǎn)集團(tuán)申請發(fā)行的“中金和昌資產(chǎn)支持專項計劃”被中止審核

。該筆資產(chǎn)支持證券擬發(fā)行規(guī)模為3.3億元。不僅是合昌地產(chǎn)的融資計劃

，近一個時期內(nèi)，已有多家房企發(fā)債項目被中止審核

。包括陽光100一筆規(guī)模7億元資產(chǎn)支持專項計劃

、寶龍地產(chǎn)一筆規(guī)模11.8億元資產(chǎn)支持專項計劃、當(dāng)代節(jié)能置業(yè)一筆規(guī)模7.9億元資產(chǎn)支持專項計劃

、合景泰富兩筆規(guī)模分別為200億元及20億元資產(chǎn)支持專項計劃等

。

此外，包括融創(chuàng)集團(tuán)

、俊發(fā)集團(tuán)、花樣年

、雅居樂等多家知名房企在內(nèi)的多家地產(chǎn)公司此前公布的部分融資計劃均遭遇中止審核

。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房企融資意愿強(qiáng)烈

，但并非所有融資案都會順利獲批

，類似的房企融資計劃遭中止的情況現(xiàn)在和以后都將是常態(tài)

。尤其是在此前有少數(shù)企業(yè)未能及時償付到期債務(wù)而引發(fā)違約事件被曝出后

，管理機(jī)構(gòu)對融資計劃的審批可能會更加關(guān)注企業(yè)的償債能力

，從而對這些融資案的審核過程更趨仔細(xì)和嚴(yán)格。

財務(wù)指標(biāo)受關(guān)注

據(jù)了解

，企業(yè)融資計劃擱淺一部分是企業(yè)由于自身原因主動采取了中止或終止

。但多數(shù)融資計劃的暫停主要是由于房企發(fā)行的債券項目在審核流程中出現(xiàn)問題而被動擱置。

以深交所房企發(fā)債為例

，整個申報流程包括已受理、已反饋

、通過

、中止、終止等幾個環(huán)節(jié)

。其中

，“未通過”表明債券發(fā)行人不符合發(fā)行條件等原因?qū)е马椖繉徍宋传@通過;“終止”則是發(fā)行項目中止超過92天后所導(dǎo)致項目終止。

事實上

，房企融資計劃受阻最為常見的是“中止”。這主要是因為上交所債券申報系統(tǒng)已實現(xiàn)電子化審核流程

，申報流程中發(fā)行人未按時回復(fù)反饋意見或未按時提交延期回復(fù)申請等都會觸發(fā)交易所中止審核

。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“中止”不代表企業(yè)后續(xù)失去了繼續(xù)申報的機(jī)會

，履行相應(yīng)程序

，發(fā)行人仍可進(jìn)一步推進(jìn)后續(xù)流程。一些房企融資計劃提交的材料可能不符合交易所的要求

，按照要求補(bǔ)充提交材料，重新恢復(fù)融資申報流程的可能性仍很大

。

但另外一種情況則需要注意

，就是即便房企融資計劃集中推出，管理機(jī)構(gòu)對房企融資資質(zhì)審核的要求并沒有放松

。那些融資計劃用途不明

、盈利不樂觀的項目可能會被叫停。

如果發(fā)行計劃因為企業(yè)漏提供資料或暫時不具備條件進(jìn)入“中止”狀態(tài)還好說

，要是因為“硬傷”，“中止”變“終止“很可能就成了時間問題。另一位業(yè)內(nèi)人士指出

，每一項融資計劃的審核都會面臨嚴(yán)格的考核

。其中，公司的銷售額

、應(yīng)收賬款

、預(yù)收賬款、負(fù)債規(guī)模

、現(xiàn)金流、盈利

、股權(quán)質(zhì)押等眾多財會指標(biāo)都是審批機(jī)構(gòu)重點關(guān)注的內(nèi)容項

。畢竟這些財務(wù)狀況顯示了該公司的經(jīng)營狀況，從而決定了企業(yè)的償債能力

。

多重風(fēng)險須警惕

對于房地產(chǎn)而言

，企業(yè)的土地儲備和土地貨值的變現(xiàn)能力和周期也是機(jī)構(gòu)和管理部門審查考查的選項之一。這也是部門房企負(fù)債率雖然高出行業(yè)平均水平

，但依舊可以通過部分融資計劃的原因。

“從這個層面上來看

，中小房企未來發(fā)債融資的難度會越來越大

。”相關(guān)人士指出，土地儲備不足

、銷售規(guī)模一般的企業(yè)在企業(yè)資信評分上處于劣勢。尤其是土地成本高企

、企業(yè)布局欠合理

、產(chǎn)品缺乏競爭力的企業(yè)，會被市場逐漸拋棄

，從而影響企業(yè)發(fā)債融資。

除了企業(yè)自身財務(wù)指標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營狀況外

，管理單位還對企業(yè)信息的即時披露和風(fēng)險公示有著嚴(yán)格的要求

。以一家上市房企為例，該公司曾計劃發(fā)行規(guī)模為20億元的債券

，表示各期募集金額的70%擬用于長租公寓及租賃住房項目建設(shè)運(yùn)營

，30%擬用于補(bǔ)充公司流動資金。但期間該債券遭遇多次“拒絕”

。審批過程中上交所要求該公司就本次債券發(fā)行用途出具相關(guān)證明文件，并需要補(bǔ)充該項目是否存在重復(fù)融資行為

。鑒于該公司遲遲未能提供完備資料

，從而長期陷入“中止”的尷尬境地

。

值得注意的是，一些“天鵝事件”也可能成為企業(yè)發(fā)行融資計劃的障礙

。據(jù)上交所披露的信息顯示

，南京新寧浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請審核發(fā)行的一宗規(guī)模為9.2億元“東興-佳源物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃”被上交所中止審核

。據(jù)了解

，南京新寧浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實際控制人為佳源集團(tuán)。佳源集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司佳源置業(yè)此前因為“股價閃崩”

、“大股東遭平倉”

、“業(yè)績?yōu)觚?rdquo;等事件一夜之間登上行業(yè)的風(fēng)口浪尖。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析

，當(dāng)前房企集中拋出大量融資計劃

，顯示出房企對融資訴求明顯上漲

。當(dāng)前樓市銷售放緩

，回款難度加大，再疊加企業(yè)前期過度投資和債務(wù)集中到期

，后續(xù)企業(yè)為緩解資金壓力

，會加大融資力度。不過監(jiān)管層仍然在嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場

，房企融資難度實際上依然比較大

。

財務(wù)指標(biāo)和資信評級未能“達(dá)標(biāo)” 的中小房企的融資計劃可能面臨擱淺。一位樓市觀察人士指出

。

責(zé)任編輯：孫知兵

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