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北京“3·17新政”兩周年：學(xué)區(qū)房告別“天價(jià)”京派房企業(yè)績跌超三成

2019-03-22 14:26:54來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

幾年前，首開出走北京

，開拓京外市場，發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢不明顯后又折返重倉北京

，但偏偏趕上了“3·17新政”，業(yè)績空間

、利潤空間均被限制。無奈之下又重新征戰(zhàn)京外市場

，但由于后勁不足

，暫未

不知不覺間，被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控的北京“3·17新政”已經(jīng)執(zhí)行兩周年

。時(shí)間回溯到兩年前的2017年3月，彼時(shí)

，北京二手房市場溫度升至最高點(diǎn)

，“天價(jià)”學(xué)區(qū)房更是頻頻刷屏。這也直接導(dǎo)致調(diào)控政策出臺：2017年3月17日

，北京升級版“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策空降

，被稱為“3·17新政”

。

值新政實(shí)施兩周年

，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪北京市場發(fā)現(xiàn)，與兩年前相比

，樓市降溫明顯，市場情緒日漸理性

。雖然進(jìn)入2019年北京樓市迎來一番“小陽春”行情

，但后市走勢如何仍待觀察

。

掛出一套學(xué)區(qū)房

，想買的人排著隊(duì)，業(yè)主逐一挑選買家對話

，最后擇優(yōu)成交

。“賣家報(bào)價(jià)728萬元

，從白天砍價(jià)到夜里11點(diǎn)半

，最后745萬元成交。”中介這樣描述兩年前北京學(xué)區(qū)房的火爆場面

。

2017年3月17日

，北京頒布“認(rèn)房又認(rèn)貸”的樓市新政，二套房最低首付比例提至六成

，最高貸款年限降至25年

，企業(yè)購房限售期限3年

。最重要的是

，政策“即時(shí)生效”。

一場游戲

，有一方永遠(yuǎn)是輸家

。比如，被“誤傷”的購房者——那些已經(jīng)簽過合同

、交付定金

、只差網(wǎng)簽最后一步的買房自住人群;比如，受累的京派房企——重倉北京大本營

，業(yè)績大降，甚至退市

。

二手房均價(jià)下跌超一成

兩年前，北京“3·17新政”空降

，令二手房價(jià)暫停于67497元/平方米的歷史高度

。此后，北京二手房價(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌

。到今年2月，北京二手房均價(jià)為59898元/平方米

，與2017年3月高點(diǎn)相比

，兩年間下跌11.3%。

作為限購調(diào)控的標(biāo)桿城市

，北京樓市的一舉一動(dòng)都備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示

，2017年

，北京二手房僅簽約120821套，與2016年同期的254916套相比跌幅超過一半

，達(dá)52.6%。兩年來

，北京二手房成交不足28萬套，而新政出臺的前兩年累計(jì)交易量約48萬套

。

另據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)，2017年3月17日當(dāng)天

，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套

，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量新高

。而次日2017年3月18日

，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽968套，雖較前一日下降35%

，但當(dāng)日是周六，以往成交量在100套左右

。

其中

，作為“3·17新政”的重點(diǎn)管控對象，學(xué)區(qū)房所受影響首當(dāng)其沖

。要知道，在東城區(qū)和西城區(qū)的房地產(chǎn)交易中，只有學(xué)區(qū)房這一關(guān)鍵詞。

雖然單價(jià)高

，但由于胡同里的平房面積小，所以總價(jià)并不算高，導(dǎo)致了北京特色的胡同里學(xué)區(qū)房

，亦一直是北京樓市的“異類”。

2016年3月

，一則關(guān)于北京文昌胡同46萬元/平方米的天價(jià)學(xué)區(qū)房新聞刷新了人們對于北京樓市的認(rèn)知

，盡管隨后該消息被證實(shí)虛假，但作為占有優(yōu)質(zhì)教育資源的重點(diǎn)區(qū)域

，胡同里的平房從來都不缺買主。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日走訪北京市場了解到

，“3·17新政”之前

，東城區(qū)學(xué)區(qū)房最高成交價(jià)為19萬元/平方米

，此后均價(jià)基本維持在14萬元/平方米左右。至于傳說中的胡同內(nèi)老破小

，如今的鏈家中介已經(jīng)明確表示“不建議帶看”

。

中介表示：“19萬元/平方米的時(shí)候，掛出來一套房

，買的人排著隊(duì)要

。‘3·17新政’后愿意小幅降價(jià)賣掉的業(yè)主現(xiàn)在看來最明智

，那些捂著房子想等房價(jià)回調(diào)的業(yè)主其實(shí)是虧大了

，因?yàn)檫@一年就一直維持在目前的水準(zhǔn)

。”

京派房企業(yè)績跌超三成

而對于那些重倉北京的房企來說，過去這兩年的日子其實(shí)很艱難

。

據(jù)克而瑞

，2017年北京TOP10房企共實(shí)現(xiàn)銷售金額1515.38億元，與2016年相比減少近30%;實(shí)現(xiàn)銷售面積367.49萬平方米

，與2016年相比減少近45%

。

到了2018年

，北京TOP10房企共實(shí)現(xiàn)流量銷售金額1163.7億元

，前十的門檻由2017年的82億元降至76億元

。

其中

，又以“老大哥”首開股份“掉隊(duì)”最為明顯

。

幾年前

，首開出走北京，開拓京外市場

，發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢不明顯后又折返重倉北京，但偏偏趕上了“3·17新政”

，業(yè)績空間

、利潤空間均被限制。無奈之下又重新征戰(zhàn)京外市場

，但由于后勁不足

，暫未能扭轉(zhuǎn)依賴北京大本營的局勢

。

從具體數(shù)據(jù)看，2017年首開還算意氣風(fēng)發(fā)

，以257.1億元業(yè)績繼續(xù)蟬聯(lián)北京

房企銷冠

，但這與其2016年的343億元

業(yè)績相比，跌幅超過30%

。

到了2018年，首開已將銷冠位置拱手相讓

。2018年12月19日

，首開股份副總經(jīng)理田萌在北京區(qū)域品牌發(fā)布會(huì)上表示

，2018年公司房地產(chǎn)協(xié)議銷售額將突破千億元，其中北京區(qū)域占比約一半

，達(dá)到500億元

。但據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，首開 2018年僅實(shí)現(xiàn)257億元銷售額;而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)

，即便是流量金額與權(quán)益金額相加

，首開的銷售額也才222.2億元

。

相比之下

，受“3·17新政”影響最大的京派房企當(dāng)屬中弘。這家超半數(shù)銷售額來自北京市場并且項(xiàng)目多為商改住類型的房企

，在遭遇“3·17新政”以及此后的“3·26商改住限購令”重傷之后元?dú)獗M失，想要退到老三板卻還遭遇延期

。

主力項(xiàng)目從銷冠到爛尾

，發(fā)生在一年之內(nèi)

，中弘做到了，并且一度“無所畏懼”

。要知道

，在“3·17新政”之后的一場土拓大戰(zhàn)中

，中弘依舊敢頂著巨債

，反其道而行之，以近15億元

、240%的平均溢價(jià)率

，拿下北京市平谷區(qū)4宗地

，安邦、保利

、萬科

、招商等均倒在中弘暴力舉牌之下。

而中弘這兩年的財(cái)報(bào)

，怕是最具諷刺意義的“典范”。在2016年業(yè)績稍有起色之后

，中弘在2017年財(cái)報(bào)開篇便直陳“公司內(nèi)部控制存在重大缺陷

，敬請投資者注意閱讀”，以及“公司計(jì)劃不派發(fā)現(xiàn)金紅利

，不送紅股，不以公積金轉(zhuǎn)增股本”

。當(dāng)年，中弘的營收為10.2億元

，同比跌幅近八成;歸屬于上市公司股東的凈利潤跌幅是驚人的1700%

，并特別指出，“2017年3月北京出臺的商辦項(xiàng)目調(diào)控政策對區(qū)域內(nèi)的商辦項(xiàng)目的銷售影響巨大

，還導(dǎo)致很多客戶退房”。而到了2018年前三季度

，中弘凈利潤虧損18.85億元

，同比降幅則是更驚人的2379.61%。

如今的中弘，實(shí)控人“跑路”了

，財(cái)務(wù)總監(jiān)“失聯(lián)”了

，債權(quán)人大會(huì)延期了

，背著百余億元債務(wù)“拖下去”，眼看著就是一個(gè)大爛攤子持續(xù)發(fā)酵

。

盡管中弘的殘局還有著管理層決策失誤、投資失利等因素

，但“3·17新政“卻是加速其落敗的導(dǎo)火索。

責(zé)任編輯：孫知兵

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