消息：廣州發(fā)布租賃新規(guī) 開發(fā)商自持公寓或難套現(xiàn)

，有怎樣的影響呢?

地產人士分析認為，開發(fā)商自持長租公寓

，因為不能進行分拆銷售，沉淀資金較大和時間較長，一些開發(fā)商都希望通過“以租代售”簽長租約，回收部分資金。但是這個通知已“封殺”了開發(fā)商可以鉆的空子。

據了解

，該通知的第四條款約定：地塊所建自持租賃住房應當整體辦理不動產登記。不動產登記部門應在其不動產權證和登記簿上注記用途為“自持租賃住房”，載明“不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生合并重組、股權轉讓等特殊情形的，自持租賃住房應整體轉讓，轉讓后自持租賃住房性質不變”。

通知的第11和第12條款則約束了開發(fā)商自持長租住房的出租和宣傳

。第11條款約定：住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一，押金最高不超過月租金三倍。

第12條款約定：宣傳推廣及運營租賃住房項目時，不得誘導

、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為，不得出現(xiàn)“投資”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限購”“不限貸”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。第13條款則約定：本通知自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

對長租公寓影響：不會對現(xiàn)有運營模式產生大的沖擊

開發(fā)商自持土地

，開發(fā)成長租公寓，這是樓市“租售并舉”趨勢之下涌現(xiàn)的新模式。不過，由于自持土地并開發(fā)涉及的周期較長，開發(fā)商的長租品牌或長租公寓運營公司常用的模式是與業(yè)主簽長租約，一簽3~8年，一次性向業(yè)主支付租金，以獲得較有競爭力的租金，然后以市場價放租，賺取差價。

市場人士表示

，即使是開發(fā)商最終希望以長租項目打包發(fā)行Reits債券(房地產信托融資)，最基本都需要管理一定規(guī)模的長租公寓以及可以體現(xiàn)在財務報表的穩(wěn)定租金收入，因此無論是自持還是“收屋”，都是擴大長租公寓規(guī)模的兩個辦法。

中原地產小北路二分行營業(yè)經理曾小利告訴記者，建行從去年開始開展存房業(yè)務

，收進來的房屋通過第三方的長租管理機構進行放租，這個公司通過區(qū)域內的所有地產中介進行放租，而且支付的傭金高達一個月(市場行情是業(yè)主與租客各付半月傭)，因此不少中介都熱衷于幫長租公司尋找租客。“這種業(yè)務本身簽下的長租房屋已經考慮到好租、易租的因素，如以單間、一房、兩房為主，樓梯樓樓層不能太高，房屋狀態(tài)較為新凈，最好是電梯樓。”她分析道，長租機構以市場租價7折左右簽下長租的房屋，再以市價折讓兩三百，低10%左右可以很快出租，降低空租期。業(yè)內人士認為，新規(guī)對于長租公寓運營的影響可能比較有限。

對小業(yè)主影響：有租客“嘗鮮”要求“押一付一”

盡管政府部門出臺的《關于規(guī)范新增租賃住房有關管理工作的通知》，只是針對新增的租賃住房

，對目前現(xiàn)存的出租盤源并無任何制約。但由于政府在該通知鼓勵“押一付一”，記者通過多個中介了解到，市場上已有一些租客嘗鮮