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實探北京寫字樓：金融街寫字樓降價部分區(qū)域空置半年

2020-07-29 08:40:18來源：證券日報

隨著疫情逐步得到控制

，復工復產(chǎn)深入推進

，寫字樓市場也正等待回暖。近日

，《證券日報》記者實地走訪北京數(shù)個商業(yè)區(qū)發(fā)現(xiàn)

，不少寫字樓處于空...

隨著疫情逐步得到控制，復工復產(chǎn)深入推進

，寫字樓市場也正等待回暖

。近日

，《證券日報》記者實地走訪北京數(shù)個商業(yè)區(qū)發(fā)現(xiàn)

，不少寫字樓處于空置狀態(tài);同時，為了吸引客戶

，多處寫字樓采取降價策略

。

北京金融街某中介人士向《證券日報》記者透露：“目前，金融街區(qū)域?qū)懽謽菆髢r基本在每平方米每天12元至15元左右

，且還可以議價;而去年報價多在每平方米每天20元以上

。”

此外

，記者還趕到了位于朝陽門的銀河soho查看寫字樓情況，從現(xiàn)場可以看到附近一處中介門口掛出了多個周邊特價寫字樓房源

，價格低至每平方米每天3元。

金融街寫字樓降價

部分區(qū)域空置半年

據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕發(fā)布的《2020年二季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》報告顯示

，受疫情影響

，二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場凈吸納量為-38700平方米，這已是連續(xù)兩個季度為負值;同時

，優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率上升至15.5%

，為2010年三季度以來最高值。寫字樓租金報價也在二季度加速下跌至每月每平方米420.5元

，環(huán)比下降1.2%

。

北京的寫字樓按照區(qū)域不同，價格有著明顯差距

，而金融街無疑處于寫字樓市場第一梯隊?div id="jpandex" class="focus-wrap mb20 cf">！蹲C券日報》記者跟隨一位金融街中介人士前往金融街某大廈一個400平方米左右的辦公區(qū)

，該中介人士稱：“該房源已空置了半年時間，業(yè)主著急出租

，目前報價每平方米每天10元

，而去年報價在每平方米每天18元至20元，租金降幅50%

。”

“對于小業(yè)主來說

，寫字樓主要用于投資，空一天就得多交一天物業(yè)費

，又沒有收入進賬

，所以他們比較著急

，會愿意以低價先租出去以獲得現(xiàn)金流

。而開發(fā)商業(yè)主相對沒那么著急，但租金水平也在下降

。”上述中介人士告訴記者

，受疫情和經(jīng)濟形勢影響，金融街區(qū)域部分辦公室空置時間長達半年甚至更長時間

，所以有比較大的議價空間

，房源的選擇余地也較大。

而一些更具性價比的區(qū)域則成為更多中小企業(yè)的選擇。該中介告訴記者：“以金融街為例

，這兩年有很多中小客戶都搬離金融街

，有些去了豐臺區(qū)的麗澤商務(wù)區(qū)，因為麗澤商務(wù)區(qū)給的優(yōu)惠很足

，目前大量的辦公室在每平方米每天4元至5元，且免租期長

，有的可以達近一年時間

。”

“金融街具有選址的不可替代性，租戶流失少

，空置率整體還很低;麗澤吸引的主要是后臺型的部門

，而且是在主要商務(wù)區(qū)以外的區(qū)位辦公需求的整合，樓宇品質(zhì)升級需求為主

，相比其他區(qū)位

，麗澤性價比更高。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天對《證券日報》記者表示

。

報告顯示，隨著租賃活躍度的回升

，前期受抑制的需求在今年第二季度逐步放量

，但市場持續(xù)出現(xiàn)金融、專業(yè)服務(wù)及消費服務(wù)等企業(yè)退租或縮面積

，以及企業(yè)整合到自用樓宇或總部的現(xiàn)象。在持續(xù)嚴控疫情的影響下

，騰退面積消化遇阻

，導致本季度全市凈吸納量連續(xù)第二個季度為負值。

而在可租面積增加

，疫后市場需求仍待繼續(xù)修復的情況下

，寫字樓租金水平也持續(xù)下滑。報告顯示

，二季度租金報價跌至每月每平方米420.5元

，環(huán)比下降1.2%

。下半年

，將有70.8萬平方米的新增供應(yīng)集中入市，在進一步激發(fā)搬遷升級需求的同時

，預計短期內(nèi)上升的空置率仍將對租金保持下行壓力

。

北京房地產(chǎn)商會會長梨乃超對《證券日報》記者表示，在供大于求的時候，有的寫字樓受沖擊比較大

，這就導致寫字樓采取降價措施

，希望能通過低價格吸引客戶。另外

，有一些位置比較好的寫字樓

，在此前一直滿員，而現(xiàn)在空置下來

，也會導致客戶重新選擇性價比更高的寫字樓，種種因素將導致寫字樓之間的競爭越來越激烈

，而寫字樓之間的價格戰(zhàn)也拉開序幕

。

寫字樓首先要“活下去”

年底或迎恢復性增長

據(jù)報告顯示，在供應(yīng)端

，受疫情防控影響

，部分新項目延期入市，上半年北京寫字樓總新增供應(yīng)量僅為12.1萬平方米

。在需求端

，整體需求除以續(xù)租為主外，搬遷需求特別是同區(qū)或鄰近區(qū)域間的升級需求尤為凸顯;二季度北京甲級寫字樓凈吸納量為19400平方米

，率先轉(zhuǎn)正;但乙級寫字樓仍出現(xiàn)較多的非傳統(tǒng)金融

、專業(yè)服務(wù)及消費服務(wù)等企業(yè)的退租和縮減面積案例。

“上半年的負吸納量主要是疫情導致租賃活動無法順利推進造成的

，隨著下半年疫情得到控制，防控常態(tài)化

，需求會逐步釋放

，有助重振市場信心。”孫祖天表示

。

孫祖天告訴記者

，北京的寫字樓市場在2008年奧運期間經(jīng)歷過一段時間的空置高峰，之后一直處于空置率極低

，甚至供不應(yīng)求的狀態(tài)

，近兩年因為供應(yīng)放量加上疫情導致的需求延滯，短期推高了空置率

。不過

，太低的空置率會限制市場活動，現(xiàn)在租戶有更多選擇

，便于租戶的搬遷和擴租計劃實施

。

原諸葛找房首席分析師陳雷認為，北京的寫字樓空置率最近幾年一直處于一個高位

，最近兩年幾個大因素疊加

，使得北京商辦市場更加艱難。

“首先是

，2017年的房產(chǎn)市場調(diào)控加碼

，北京的商辦市場也間接受到影響;其次是，整體經(jīng)濟環(huán)境的下行

，使得商辦市場一直艱難經(jīng)營

，難以回暖;再次是，北京城市規(guī)劃建設(shè)的戰(zhàn)略性調(diào)整

，北京市政府搬遷至通州

，部分產(chǎn)業(yè)資源轉(zhuǎn)移環(huán)京，部分企業(yè)支持雄安建設(shè)

，導致北京商辦需求分散，空置率提升;最后是

，整體經(jīng)濟下行壓力加大

，不少企業(yè)尋求更加低價成本的城市。”陳雷稱

。

“北京是首都

，也是經(jīng)濟晴雨表，寫字樓市場的復蘇要看疫情的控制情況

。”梨乃超表示

，寫字樓的資金壓力很大。寫字樓是個重資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)

，大部分寫字樓都是通過融資而來

，需要大量的利息和借貸。同時

，寫字樓還需要維修設(shè)備

、電梯老化

，需要支付水電費等，可以說寫字樓的運營成本花費較大

。

梨乃超認為

，寫字樓目前最主要的就是活下去，建一座寫字樓要花費數(shù)十億元

，大部分商家采取抵押貸款的方式建樓

，一旦沒有了租金收入

，再加上金融機構(gòu)沒有延期還款優(yōu)惠政策的話，那么

，寫字樓要想活下去還是有難度的

。

“要想活下去，寫字樓需要一個長期規(guī)劃

，開源節(jié)流

。練好內(nèi)功

，如提高品質(zhì)

，有些寫字樓在空置期間會裝修，提高寫字樓的形象

，也有寫字樓會提供更好的服務(wù)

，吸引客戶。此外

，寫字樓還需要緊跟國家政策

，如吸引國家給予優(yōu)惠政策的產(chǎn)業(yè)入駐;還可以向數(shù)字中心端口等方向調(diào)整結(jié)構(gòu);在價格方面，可以推優(yōu)惠政策

，延長租期

，簽2年、3年或5年等不同的客戶給出不同的租金優(yōu)惠

，鎖定客戶

。”梨乃超表示。

梨乃超認為

，寫字樓在10月底、11月初也許會迎來一波增長

。“不過

，要想完全恢復，仍需看疫情的防控情況

，這可能需要很長的時間

。”

責任編輯：孫知兵

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