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18家房企拆分物業(yè)擬赴港IPO 緩解母公司財務(wù)壓力

2020-06-11 09:39:29來源：證券日報

當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入競爭時代時，物業(yè)服務(wù)對提升不動產(chǎn)資產(chǎn)價值的加持作用不言而喻

。當(dāng)下的物業(yè)服務(wù)市場

，經(jīng)歷了科技賦能和資本賦能后，已經(jīng)一...

當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入競爭時代時

，物業(yè)服務(wù)對提升不動產(chǎn)資產(chǎn)價值的加持作用不言而喻

。當(dāng)下的物業(yè)服務(wù)市場，經(jīng)歷了科技賦能和資本賦能后

，已經(jīng)一改過去開發(fā)體系中附屬業(yè)務(wù)的地位

，成為房企拆分出來的重要業(yè)務(wù)板塊，甚至是利潤的重要來源之一

。

自2014年彩生活打響物業(yè)企業(yè)赴港上市第一槍后

，內(nèi)地房企拆分物業(yè)板塊上市就成了常規(guī)動作，但從來沒有出現(xiàn)今年以來這樣集中遞表和密集釋放赴港上市消息的現(xiàn)象

?div id="jpandex" class="focus-wrap mb20 cf">！蹲C券日報》從中指研究院獲得的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日

，今年以來已有3家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在港成功上市

，共募集資金凈額約25億港元。從遞表情況來看

，今年已有7家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功遞表

，正在等候上市。此外

，還有11家房企傳出分拆物業(yè)板塊赴港上市的消息

。整體來看，18家房企擬分拆物業(yè)板塊赴港上市

。

“在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢和調(diào)控政策下

，房企運營壓力增大，而物業(yè)板塊由于現(xiàn)金流穩(wěn)定

、輕資產(chǎn)

、抗周期等優(yōu)勢成為房企的業(yè)務(wù)抓手。”中指研究院常務(wù)副院長黃瑜在接受《證券日報》記者采訪時表示，現(xiàn)在正是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的黃金時期

，市場空間大

，資本的力量能推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速發(fā)展.對于房企來說，在這個時候分拆物業(yè)上市

，一方面能夠搶占市場機(jī)遇

，實現(xiàn)新的業(yè)務(wù)增長點;另一方面能夠更專注地做好自身的開發(fā)業(yè)務(wù)。

港股物業(yè)板塊

市值超3000億港元

距離內(nèi)地首家物業(yè)企業(yè)赴港上市已過去6年

，如今的物業(yè)板塊在資本市場的地位今非昔比

。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前在港上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共24家

，整個板塊市值超過3000億港元

。5月12日，行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)千億港元市值的企業(yè)

，即碧桂園服務(wù)

。從行業(yè)發(fā)展的勢態(tài)來看，龍頭企業(yè)擴(kuò)張迅速

，像雅生活

、保利物業(yè)等物管企業(yè)也具有沖擊千億港元市值的機(jī)會。

疫情以來

，物業(yè)上市企業(yè)的股價表現(xiàn)更為獨樹一幟

。截至2020年6月9日收盤，旭輝旗下的永升生活

、時代旗下的時代鄰里以及銀城國家旗下的銀城生活服務(wù)年初至今漲幅超過100%

。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，10家樣本房企旗下物業(yè)年初至今股價平均漲幅超60%

。

“資本市場的高度關(guān)注與高預(yù)期

，疊加疫情下人們對于物業(yè)管理的高期望，帶來物管板塊的高估值水平

。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示

，高估值、良好的股價表現(xiàn)

，穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入等多種因素之下

，2020年房企紛紛分拆物業(yè)業(yè)務(wù)，搶奪上市窗口期

。

“從上市首日的市盈率來看

，2020年上市的3家企業(yè)上市首日平均市盈率為27.7倍，2019年上市的企業(yè)為26.9倍

，2014年-2018年上市的企業(yè)為11.3倍

。”黃瑜向《證券日報》記者表示，2019年在港上市物業(yè)企業(yè)是9家，今年已上市和擬上市物業(yè)企業(yè)達(dá)到21家

，這兩年物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)在價值在資本市場逐漸顯現(xiàn)出來

，在行業(yè)上行周期上市，估值亦會保持相對較高水平

。隨著分拆上市潮的延續(xù)

，會有更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入上市隊伍。

緩解母公司

財務(wù)壓力

6年時間

，從一家企業(yè)上市到整個板塊市值超過3000億港元

，不難看出，如今的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)不是開發(fā)商旗下一個輔助性業(yè)務(wù)板塊

，反而成為其現(xiàn)金造血的來源

。

“房企分拆上市的背后邏輯，核心歸為兩點

。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示

，一是緩解房企財務(wù)壓力;二是通過資本市場融資擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

“高估值的物業(yè)上市平臺

，有利于房企獲得持續(xù)性資金流入以及在融資端強勢表現(xiàn)，緩解母公司的財務(wù)壓力

。”潘浩向《證券日報》記者表示

，此外，多數(shù)房企選擇加快入局節(jié)奏

，上市后得到充盈的資金支持和更加靈活的運營模式

，便于對中小型物管公司的收并購，為行業(yè)洗牌擴(kuò)充實力

。

潘浩進(jìn)一步解釋了房企拆分物業(yè)上市背后的動力

。他指出，一方面

，隨著我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高

，基本居住需求被滿足，新建商品住宅市場將逐步收縮

，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式規(guī)模遇“天花板”;另一方面

，“房住不炒”正擠出投資需求，開發(fā)商利潤空間被壓縮

，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力整體下降

。在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)模和利潤收縮背景下，房企單一以住宅開發(fā)為核心的經(jīng)營模式受到挑戰(zhàn)

，多元化發(fā)展意愿加強

，物業(yè)作為開發(fā)業(yè)務(wù)的延伸，順勢而為即可完成布局，因此參與度高

。

更重要的是

，潘浩向《證券日報》記者直言，相對已趨于成熟的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)市場

，物管市場具有較為廣闊的空間

，除了新建商品房外，今年釋放的加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造的信號

，也再度提升了物管市場規(guī)模

。換言之，市場規(guī)模夠大

，IPO后還有資金輸血渠道

，不需要母公司砸錢支持?jǐn)U張，同時還能貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流

，是一筆很好的生意

。

不過，黃瑜也向記者直言

，物業(yè)的錢沒那么好賺

，這個行業(yè)依然是勞動密集型行業(yè)，如何在提升服務(wù)品質(zhì)的情況下降本增效

，是企業(yè)發(fā)展的難點

，其根本還是做好服務(wù)，把握多元增值服務(wù)的方向

，為企業(yè)帶來更多的利潤增長點

。

責(zé)任編輯：孫知兵

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