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百強(qiáng)房企拿地貨值近4.4萬億元二三線城市成拿地主戰(zhàn)場

2020-07-10 08:20:54來源：證券日報

投資回暖之下

，房企上半年拿地投資呈現(xiàn)先抑后揚曲線，百強(qiáng)房企拿地金額同比上漲和下滑企業(yè)各占一半

。碧桂園

、融創(chuàng)中國和萬科等頭部房企在公...

投資回暖之下

，房企上半年拿地投資呈現(xiàn)“先抑后揚”曲線

，百強(qiáng)房企拿地金額同比上漲和下滑企業(yè)各占一半

。碧桂園

、融創(chuàng)中國和萬科等頭部房企在公開市場拿地相對謹(jǐn)慎

，而部分浙系房企投資則相對積極

。

“頭部房企前兩個月比較謹(jǐn)慎，大企業(yè)要考慮運營安全問題

，上半年在公開市場拿地縮減

，但在收并購或協(xié)議拿地方面進(jìn)行了補(bǔ)倉，整體看投資拿地力度并不弱

。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《證券日報》記者表示

，二季度公開市場土地價格上漲之后，部分房企投資邏輯開始轉(zhuǎn)變

，尤其頭部房企更關(guān)注協(xié)議拿地

、舊改或者以收并購等方式增加土地儲備。

“房企有能力進(jìn)行土地擴(kuò)充

，一方面來源于自身較好的財務(wù)結(jié)構(gòu)與穩(wěn)定的資金流動性

。” 貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，另一方面

，上半年金融環(huán)境的相對寬松

，銷售業(yè)績超預(yù)期恢復(fù)，各地方政府土地政策積極等均給予房企足夠的機(jī)會和市場預(yù)期

。

二三線城市成拿地主戰(zhàn)場

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，2020年上半年，百強(qiáng)房企新增貨值門檻達(dá)到79.6億元

，環(huán)比上漲19%

，同比上漲1%;百強(qiáng)房企新增總貨值近4.4萬億元，同比下降2%

，總量較去年同期減少1000億元

。

克而瑞地產(chǎn)研究指出，分梯隊來看

，10強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的36%

，同比下降7個百分點;第二梯隊房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的25%

，同比上升了6個百分點

?div id="jpandex" class="focus-wrap mb20 cf">？傮w來看，新增土儲資源主要被20強(qiáng)房企所搶占

，占比超六成

，資源仍高度集中。

“從房企拿地城市來看

，奧港澳大灣區(qū)和長三角兩個經(jīng)濟(jì)圈仍是房企重點戰(zhàn)略投資區(qū)域

，TOP30主流房企投資傾向回歸二三線城市，少部分下沉到三四線城市

。”張宏偉向《證券日報》記者表示

，總體來看，二三線城市樓市市場容量高

，有高周轉(zhuǎn)空間

，是房企投資布局的主戰(zhàn)場。

據(jù)不完全統(tǒng)計

，投資潛力大的城市

、以及部分城市優(yōu)質(zhì)地塊將面臨更激烈競拍，尤其以一二線城市和長三角三四線城市最為明顯

，房企“撿漏”難度持續(xù)提升

。二季度金地、中海

、新城在重點監(jiān)測城市參拍重點地塊的次數(shù)超過70次

，但最終競得的概率僅有兩成左右，熱點地塊的競拍激烈程度可見一斑

。此外

，綠城、濱江

、德信等浙系房企逆市在深耕區(qū)域納儲

，杭州、蘇州等核心城市供地積極性也明顯提升

，其中百強(qiáng)房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超七成

。

頭部房企拿地另辟蹊徑

考慮到目前經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情反復(fù)帶來的不確定性，不同梯隊的房企在拿地投資上明顯態(tài)度不同

，拿地方式也是各顯神通

。

克而瑞地產(chǎn)指出，頭部房企因土儲貨值高

、去化周期較長

，且重倉一二線城市的房企持續(xù)保持理性拿地態(tài)度;第二三梯隊房企為了進(jìn)一步提升業(yè)績，納儲需求迫切，大概率會保持積極的態(tài)度

。此外

，中下游房企則受制于銷售、現(xiàn)金流壓力

，拿地力度提升有限

，必須謹(jǐn)慎拿地、控制風(fēng)險

。

“對于土地市場

，公司一貫保持‘且走且看’的平和心態(tài)，不拿地王

，不拿高價地

，用頻率換概率。今年以來

，公司緊抓市場窗口期

，在一二線高能級城市合理增加了一些土地儲備，但整體溢價率一直保持在較低水平

。”龍湖集團(tuán)相關(guān)人士向《證券日報》記者表示

，具體拿地方式方面，市場特別熱時

，公司會采取收并購結(jié)合TOD地鐵上蓋物業(yè)的方式來拿地

。今年上半年，龍湖在土地市場累計獲得五個TOD項目

，分布于長沙

、東莞、武漢

、杭州和西安

，共同特征是均位于核心城市群高能級軌道交通節(jié)點，復(fù)合業(yè)態(tài)綜合開發(fā)

，對開發(fā)企業(yè)綜合能力要求較高

。

“頭部房企土儲規(guī)模較高，前期已有大量的土地積累

，從中長期的戰(zhàn)略角度

，在土地策略上主要聚焦調(diào)整空間結(jié)構(gòu)、購地成本和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

。而收并購

、舊改、與TOD項目可以利用更低的土地成本獲取更優(yōu)質(zhì)的城市資源

。” 貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示

，更重要的是，目前境內(nèi)外金融市場對房企融資用途監(jiān)管嚴(yán)格，不得直接用于購地等行為

，而在城市更新

、舊改、TOD等項目中可以設(shè)有專項融資債券以及REITs等在資本市場獲取更多資金資源

。

對于下半年的市場格局，克而瑞地產(chǎn)也指出

，整體來看

，疫情過后本輪重點城市加快核心地塊的出讓，對于有資金實力的企業(yè)而言是調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)

、獲取核心資產(chǎn)的好機(jī)會;而對目前以“活下去”為第一要務(wù)的中小房企而言

，還是應(yīng)該理性對待回溫的土地市場，以“促銷售

、緊投資”為工作重心

。

責(zé)任編輯：孫知兵

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