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告別增量時代！印山資產解碼“價值發(fā)現+產業(yè)賦能”雙輪驅動盤活存量

2025-06-13 09:14:13來源：今日熱點網

2025年國務院政府工作報告指出“盤活存量用地和商辦用房,加快構建房地產新模式”,象征著房地產市場從“增量開發(fā)”向“存量運營”的深度轉型,這也催生出存量資產在投資端的眾多新機會

。為更好的承接地產深度轉型,5月29日至30日,由重慶市房地產業(yè)協會主辦,印山資產

、慧拍數字科技承辦的“2025重慶市房地產存量資產投資與創(chuàng)新運營暨招商對接活動”圓滿舉辦

。

恩瑞

印山資產&慧拍數字科技創(chuàng)始人

在本次活動中印山資產&慧拍數字科技創(chuàng)始人恩瑞以《產業(yè)加持特殊資產投資》為主題,結合印山多年實踐對存量資產投資與盤活的專業(yè)見解進行分享,主題分享整理如下:

特殊資產是“價值洼地”的焦點,2024年全國法拍成交折價率77%,法拍商業(yè)成交折價率69%,法拍工業(yè)成交折價率73%,在房地產由增量開發(fā)向存量資產做轉移的過程中,按照地產增量市場的經驗主義與慣性思維,在存量資產價值重塑中容易陷入困境,主要存在的慣性思維誤區(qū)有以下三大點:

慣性1:資產定價的慣性思維造成負循環(huán)

目前存量資產價值評估多參考成本法或市場比較法

。成本法參考初始資產建造成本數據,無法還原資產的合理市場價值;市場比較法參考類似資產歷史交易的數據,在“去庫存”周期忽視資產的特性價值,習慣性向下設置價格“安全”空間,容易造成資產持續(xù)依靠低價處置的負向循環(huán)

。

應對建議:以收益反算法最大化還原資產的合理價值,但在具體實操中商辦類和工業(yè)類資產對功能定位及經營管理能力有門檻要求,突破難點需要強化資產推薦,擴大投資方對接數量以及提升前置溝通深度,而目前在較大的變現壓力下,往往習慣性通過明顯的價格折損完成處置

。

慣性2:資產盤活太依賴歷史經營難有空間

大部分存量資產盤活存在“非標準化”的特殊性,一味依賴于“資產現狀”和“歷史經營方向”,只能實現簡單的“轉手出租”,價值提升空間受限

。

應對建議:較大程度的資產價值再造,需要突破產業(yè)投資和產業(yè)經營主體兩大難點,在產業(yè)投資上需要廣泛引入符合條件的產業(yè)投資人,基于長期的產業(yè)發(fā)展需求進行投資,而非一般性的財務投資人基于短期投資回報而投資;在產業(yè)經營上需要廣泛引入符合需求的產業(yè)經營主體 ,而非一般性的資產轉手出租的“二房東”

。

慣性3:資產推薦跳不出傳統思維難以破圈

特殊資產項目信息多停留在銀行

、資管公司、出險企業(yè)等主體內部,主要通過小范圍的內部引薦

、線下固定渠道對接來進行信息傳遞,效率較低,很難形成廣泛破圈的推介效果

。社會資本較多的存量項目推薦聚焦于明顯的“低價撿漏”優(yōu)勢,吸引內生的社會資本參與,造成傳統的“二房東”模式居多,很難挖掘資產的產業(yè)發(fā)展價值

、長期經營價值。

應對建議:在產業(yè)推薦上需要打破本土圈層和熟人圈層,以及撿漏為目的的社會資本,擁抱更廣泛的產業(yè)資本和投資主體

。

總的來說,存量資產的第二曲線需要從“價值撿漏”向“價值共創(chuàng)”進行轉移,產業(yè)加持是跳出資產價值洼地的密鑰,具體可以參考印山實踐的兩個案例

。

案例1:重慶市合川三幢工業(yè)廠房及樓宇

標的工業(yè)屬性,總建筑面積2萬余㎡,資產絕大部分已簽長期租賃,為某環(huán)保科技公司研發(fā)及生產使用,因業(yè)主方債務違約無其他可執(zhí)行財產,對該標的進行司法拍賣;我們的服務方案為針對標的進行全國化推薦,最終引入深圳某產業(yè)投資基金拍得該標的,并促成其對于現有產業(yè)經營主體完成股權投資,后續(xù)持續(xù)引入產業(yè)發(fā)生所需各配套資源,促進產業(yè)良性發(fā)展

。

案例2:重慶市大足區(qū)某物流園區(qū)

標的已建成約5.5萬㎡專業(yè)市場,且成熟經營狀態(tài),屬當地重點打造的物流產業(yè)核心項目之一,定位為當地小五金

、汽摩配件、農副產品物流倉儲配送基地,約90畝空置土地及未辦證倉庫;項目原業(yè)主方總負債約3億,涉及較為復雜的債務關系,處置過程影響項目形象及產業(yè)發(fā)展;我們的服務方案為:①引入產業(yè)投資方,在府院聯動支持下,快速推進司法執(zhí)行程序;②將物流園分零出售給園區(qū)租戶,引入專業(yè)的物流園經營主體,統籌管理物流園整體經營與形象;③就后續(xù)土地規(guī)劃進行定位調整,結合園區(qū)產業(yè)規(guī)劃及發(fā)展需求,進行統籌性的產業(yè)招商,并銜接各類產業(yè)投資基金及配套服務資源方

。

從以上案例可以總結出,特殊資產價值重塑的破局關鍵為:

1. 以產業(yè)方的視角重塑資產價值與價格的平衡

。

2. 產業(yè)方資源引入要跳出地域化,著眼于全國化甚至全球化。

3. 深度鏈接產業(yè)合作方核心要素:流量

、圈層

、資金。

在特殊資產價值重塑上,印山還做了以下實踐:

實踐1:流量破圈,直播+短視頻雙流量陣地,充分把握新媒體勢能

。

印山資產全網矩陣粉絲800萬+,2024年總流量25億,年線索量8萬條,總賬號量70+,粉絲10萬以上賬號20+,實現項目信息24小時可觸網,48小時信息傳播量10萬+