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公募REITs試點漸近稅收難題待解二級交易市場投資者豐富化

2019-03-20 16:00:45來源：同花順

二級交易市場投資者的豐富化

，是公募REITs發(fā)展的關鍵

。然而

，稅收等問題不明確

，投資期望收益也就很難明確，導致市場投資者稀缺成為常態(tài)

。

目前，境內尚無標準化的公募REITs產(chǎn)品

，僅有類REITs(私募REITs)

。天風證券(601162)資產(chǎn)證券化業(yè)務負責人黃長清日前在接受上證報采訪時表示

，類RETIS的存在更像是為公募REITs試點探路

。對于公募REITs如何試點，黃長清認為“公募基金+ABS”的架構更為成熟且更易推進

。

去年全年，境內共發(fā)行類REITs產(chǎn)品13只

，發(fā)行額253.68億元

。“從交易結構看，類REITs與公募REITs已相當接近

。區(qū)別就在于前者以機構投資者參與為主，未來

，公募REITs的投資者范圍將擴大

，流動性也會提高。”黃長清表示

。

從交易結構看，類REITs通常設計成“股+債”的架構

，與境外市場標準REITs產(chǎn)品的純股權架構還有距離

。據(jù)黃長清觀察

，目前多數(shù)資質較優(yōu)企業(yè)發(fā)行類REITs主要是為了實現(xiàn)出表

，降低資產(chǎn)負債率。具體而言，即將持有型物業(yè)資產(chǎn)或項目公司股權通過證券化的方式轉讓

，且不附加擔保回購

，或將應收賬款通過證券化轉讓

，這是目前通過證券化實現(xiàn)出表的最主要的兩種方式。

“一些優(yōu)質企業(yè)之所以要發(fā)行REITs產(chǎn)品

，其訴求就在于輕資產(chǎn)化。實現(xiàn)資產(chǎn)出表的同時

，還能通過管理費等增厚凈利潤

。”黃長清說。

不過，境內的類REITs產(chǎn)品還存在一些局限：首先是產(chǎn)品期限較短

。從實踐情況看

，類REITs的開放期通常為3年，有些設置為3+2年

，留出不超過兩年的退出期，到期需通過原始權益人回購

、再融資或資產(chǎn)轉讓等方式實現(xiàn)投資人退出

。其次，類REITs目前大多依賴于“強主體”

，債性更強，因此原始權益人到期可能會面臨還本付息的流動性的壓力

。

相比類REITs

，公募REITs無擔保、純股性

，強調主體信用與資產(chǎn)的切割。然而

，看上去性價比更高的公募REITs

，在正式推向市場前卻還需作諸多探索

。金杜律師事務所合伙人胡喆表示

，公募REITs探討很多年了，采用先試點、后立法是比較理想的操作方式

。

業(yè)內人士指出，表面上看REITs是金融產(chǎn)品

，除交易結構安排外

，還涉及法律、稅收等方面

。黃長清表示，政策細節(jié)的探討中

，一個重要方面是稅收

。如股權轉讓涉及到的企業(yè)所得稅，以及未來出租所獲租金

、公募REITs分紅等，在利益分配中會涉及多個環(huán)節(jié)

，是否會出現(xiàn)重復征稅?

黃長清向上證報表示

，按目前探討得比較充分的“公募基金+ABS”結構，發(fā)行公募REITs需首先搭建專項計劃結構

，公募基金作為專項計劃投資人間接受讓項目公司股權。這相當于曲線發(fā)行了公募REITs

。在上位法尚未確定的情況下

，這樣的交易結構會更容易推出

。

二級交易市場投資者的豐富化

，是公募REITs發(fā)展的關鍵。然而

，稅收等問題不明確

，投資期望收益也就很難明確

，導致市場投資者稀缺成為常態(tài)

。

對此，黃長清建議

，可參考境外REITs的稅收優(yōu)惠與境內對公募基金的相關政策經(jīng)驗。如要快速提升市場活躍度

，提高REITs產(chǎn)品流動性

，稅收政策可適當放寬

。

此外，類REITs的投資者目前以商業(yè)銀行為主力

，銀行自有資金、理財資金是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的主要資金源

。但銀行自有資金不能投向股權型的公募REITs

。理財資金的權益型投資占比相對較低，也很難成為未來公募REITs的投資主力

。

“必須要引導更多的非銀機構參與投資。現(xiàn)在看來

，公募基金

、保險資金、養(yǎng)老金

、社保等投資人尚未大規(guī)模參與資產(chǎn)證券化市場，有待在實踐中深入探索

。另外

，還建議大力引入QFII等境外機構投資者。”黃長清表示

。

責任編輯：孫知兵

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