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從“三道紅線”到“五檔分類” 房地產(chǎn)融資再收緊

2021-01-08 10:25:24來源：經(jīng)濟參考報

房地產(chǎn)融資愈發(fā)收緊

。2020年最后一天

，央行

、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》

，建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款以及個人住房貸款占比上限

。而在此之前

，重點房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)試點資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是業(yè)內(nèi)所稱的“三道紅線”

。

業(yè)內(nèi)人士表示

，從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側(cè)到資金供給側(cè)

，房地產(chǎn)業(yè)的金融監(jiān)管進一步升級

。在2021年，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒔?jīng)歷比以往更多的考驗

，更多房企將主動“降負”，全年融資規(guī)模料保持低位運行

。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指

，在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行

、銀保監(jiān)會確定的管理要求

，即不得高于人民銀行

、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限

。具體來看，銀行業(yè)機構(gòu)分為中資大型銀行

、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)

、縣域農(nóng)合機構(gòu)

、村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%

、27.5%

、22.5%、17.5%和12.5%

，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%

、20%、17.5%

、12.5%和7.5%

。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此次單獨對個人住房貸款占比設(shè)置上限

，也是近年來首次

。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生此前表示，目前城市居民資產(chǎn)負債率快速上升

，其中房貸是家庭負債的主要組成部分

。業(yè)內(nèi)人士表示，單列個人住房貸款的“紅線”

，對防范金融風險意義更為重大

。

中國銀行研究院研究員梁斯對《經(jīng)濟參考報》記者表示，從新規(guī)要求看

，部分銀行的房地產(chǎn)信貸占比超過標準

，2021年的信貸投放結(jié)構(gòu)勢必將有所調(diào)整，需要控制房地產(chǎn)貸款增速

。尤其部分銀行超標幅度明顯

，需要通過壓降新增房地產(chǎn)貸款規(guī)模以滿足監(jiān)管要求。整體看

，新規(guī)對信貸總量影響不大

，但房地產(chǎn)貸款增速將有所下降，或?qū)⒌陀谡w貸款增速

。

東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師謝瑞也表示

，新規(guī)實施之后，部分踩線的金融機構(gòu)或?qū)⑼ㄟ^更嚴格的貸款標準、更高的貸款利率來收縮房貸余額比重

，因此房企總體融資規(guī)模將受到限制

，融資成本或?qū)⑦呺H上升，房企融資環(huán)境進一步收緊

。“不同房企受此次新規(guī)的影響程度有所不同

，部分區(qū)域布局欠佳、債務(wù)負擔高

、外部支持力度弱的中小型房企受新規(guī)影響較大

，金融機構(gòu)或?qū)⑦M一步壓縮其融資額度，提高融資成本

，對其業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響

。”他說。

實際上

，從去年下半年至今

，房地產(chǎn)融資的閥門持續(xù)在收緊。去年8月

，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則

，其中的融資管理規(guī)則正是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三道紅線”

。近期，北京市銀行業(yè)協(xié)會還正式印發(fā)《北京市銀行業(yè)協(xié)會個人住房貸款業(yè)務(wù)自律公約》

，對銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)和個人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)做出了自律要求

，明確不得使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿、挪用其他個人類貸款資金或信用卡融資用于支付首付款

。

業(yè)內(nèi)人士表示

，在嚴監(jiān)管、防風險的背景下

，預(yù)計房企融資難度將進一步加大

，更多房企也將主動“降負”。

實際上

，試點房企在受到“三道紅線”的監(jiān)管后

，通過債券方式進行融資的意愿及能力已經(jīng)明顯下降，融資規(guī)模增速較其他房企大幅減弱

。根據(jù)東方金誠對發(fā)債房企的樣本統(tǒng)計

，2020年9-12月，樣本房企國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模合計1941.97億元

，同比增長86.76%

，但“三道紅線”試點的12家房企發(fā)債規(guī)模260.11億元

，同比僅增長7.62%，發(fā)債額度占房企發(fā)債的13.39%

，占比同比下降9.85個百分點。海外債方面

，在疫情

、匯率、政策等外部環(huán)境影響下

，2020年9-12月

，樣本房企海外債發(fā)行規(guī)模同比降幅為25.81%，但試點房企發(fā)行海外債同比減少40.74%

，降幅更大

。

貝殼研究院高級分析師潘浩也表示，未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流均將保持緊張態(tài)勢

。上市房企2020年償債規(guī)模約9154億元

，同比增長28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預(yù)計將達12448億元

，同比增長36%

，歷史性突破萬億大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升

。預(yù)計在周期性影響下

，房企債券融資到期債務(wù)需要3到5年方能實現(xiàn)實質(zhì)性降速。

或許正是感受到未來的壓力

，進入2021年

，已有部分房企搶跑債市融資。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計

，房企2021年1月4-6日境內(nèi)外發(fā)行規(guī)模約合人民幣270億元

，同比增長233%。“2021年房企融資新規(guī)與銀行業(yè)金融機構(gòu)的集中度管理均處于過渡期

，金融監(jiān)管更趨嚴格

，房企對金融環(huán)境預(yù)期緊張，故而將會加快新年發(fā)債節(jié)奏

，搶跑債市

。”潘浩表示。

業(yè)內(nèi)人士表示

，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域

。克而瑞研究中心研究員楊科偉表示

，此前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加杠桿的模式將難以繼續(xù)

。下一階段

，房地產(chǎn)行業(yè)必將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保房企負債率

、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)

，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的政策底線。

責任編輯：孫知兵

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