摘要：10月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)特別是房地產(chǎn)市場各主要指標(biāo)環(huán)比9月明顯走弱，屬于預(yù)期之內(nèi) 。在目前這個階段
，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的重要性不如上海疫情剛結(jié)束的時期那般重要
，如今是突發(fā)事件（特別是防疫政策變化）的影響大于階段性經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的影響
。市場預(yù)期轉(zhuǎn)變不受短期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的影響
。
短期內(nèi)銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)是刺激房地產(chǎn)市場情緒的快變量。事實(shí)上，近期房地產(chǎn)政策對供需兩端的刺激強(qiáng)度已然較大。如果考慮預(yù)期管理，祭出“夜壺”的時機(jī)可能如果稍早可能會更好——“夜壺”來了，需求沒了。對于未來房地產(chǎn)市場趨勢和政策展望，我們提示三點(diǎn)：（1）需注意積極預(yù)期在維持一段時間后，銷售持續(xù)低迷難以支撐這種良好預(yù)期，而預(yù)期在回落之后對市場的負(fù)反饋。（2）當(dāng)前刺激政策是經(jīng)濟(jì)下行壓力不減時，房地產(chǎn)對GDP的重要性與“房住不炒”之間做出的階段性妥協(xié)。正如我們此前指出，房地產(chǎn)稅仍然可能會穩(wěn)步推進(jìn)，
2023年就會有城市推行試點(diǎn)是可能的事件。一旦這種預(yù)期變得更加強(qiáng)烈，房產(chǎn)價(jià)格的短期波動下行是可能的
，將對各類資產(chǎn)價(jià)格造成沖擊。（
3）從當(dāng)前的銷售數(shù)據(jù)和居民購買力來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入事實(shí)的“
L”型發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
結(jié)合10月物價(jià)指標(biāo)來看，內(nèi)需不振，工業(yè)企業(yè)利潤下降，失業(yè)率在高位盤桓，現(xiàn)階段“穩(wěn)增長”“保就業(yè)”的政策目標(biāo)被放在優(yōu)先位置。疫情大大降低了貨幣流通速度，整個經(jīng)濟(jì)社會貨幣活化度降低。貨幣政策有效性因此大打折扣。隨著加息對經(jīng)濟(jì)負(fù)面沖擊的影響逐漸顯現(xiàn)，外需走弱在短期內(nèi)是不可逆的。在貨幣政策有效性降低的情況下，基建投資是保證經(jīng)濟(jì)增速的有效手段。
(相關(guān)資料圖)
一、政策刺激房地產(chǎn)供需兩端
10月房地產(chǎn)市場表現(xiàn)糟糕
，環(huán)比9月明顯走弱
。這與 30城商品房成交數(shù)據(jù)、100城土地成交數(shù)據(jù)以及10月金融數(shù)據(jù)的這些先驗(yàn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)一致
，是屬于
預(yù)期之內(nèi)。所以，我們可以發(fā)現(xiàn)
，在數(shù)據(jù)公布后
，市場反應(yīng)比較平淡，股票和期貨市場的反應(yīng)反而是中性偏積極的
。主要原因是
，在目前這個階段，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的重要性不如上海疫情剛結(jié)束的時期那般重要
，如今是
突發(fā)事件（特別是防疫政策變化）的影響大于階段性經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的影響。
市場預(yù)期轉(zhuǎn)變不受短期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的影響。
繼地產(chǎn)政策面迎來三大利好（自主決定首貸利率
、換購免個人所得稅
、下調(diào)首套房公積金貸款利率）后
，11月8日和11日，又有支持民營企業(yè)債券融資和“16條”的政策出臺
。
市場普遍認(rèn)為“第二支箭”（“三支箭”分別為信貸
、債券、股權(quán)）
有助于部分民營地產(chǎn)龍頭現(xiàn)金流和價(jià)格階段性企穩(wěn)。
然而事與愿違，銷售數(shù)據(jù)仍然低迷。雖然受10月疫情擴(kuò)大影響
，但似乎更多還是房地產(chǎn)市場低迷的表現(xiàn)
。10月份，除竣工環(huán)比增幅（42%）較大外
，其余各主要指標(biāo)均出現(xiàn)較大程度的環(huán)比下降的現(xiàn)象
。降幅大小如下：新開工（-35.07%）>施工（-32.57%）>企業(yè)到位資金（-26.00%）>銷售（-23.23%）>房地產(chǎn)投資（-18.54%）>土地購置（-6.29%）。
此前
，我們指出
，
短期內(nèi)銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)是刺激房地產(chǎn)市場情緒的快變量。事實(shí)上
，近期房地產(chǎn)政策對供需兩端的刺激強(qiáng)度已然較大
，消費(fèi)者似乎不太買賬。原因在于
，如果考慮預(yù)期管理
，祭出“夜壺”的時機(jī)可能如果稍早可能會更好——
“夜壺”來了，需求沒了。商品房的投資屬性基本已被打壓到市場已經(jīng)不抱有房價(jià)會繼續(xù)上漲的程度
。居民中長期貸款連續(xù)11個月同比負(fù)增長，10月同比降幅達(dá)92.13%
，是真實(shí)寫照
。
政策端確實(shí)在發(fā)力，從房地產(chǎn)資金來源來看
，自籌資金和國內(nèi)銀行貸款同比均有所改善。但定金及預(yù)付款和個人按揭的表現(xiàn)仍然糟糕
，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)資金表現(xiàn)的趨勢還是向下的
。
對于未來房地產(chǎn)市場趨勢和政策展望，我們提示三點(diǎn)：（1）當(dāng)前刺激政策的實(shí)際效果需要再觀察
。需注意積極預(yù)期在維持一段時間后
，銷售持續(xù)低迷難以支撐這種良好預(yù)期，而
預(yù)期在回落之后對市場的負(fù)反饋。（2）當(dāng)前刺激政策是經(jīng)濟(jì)下行壓力不減時
，
房地產(chǎn)對GDP的重要性與“房住不炒”之間做出的階段性妥協(xié)。正如我們此前指出，房地產(chǎn)稅仍然可能會穩(wěn)步推進(jìn)
，2023年就會有城市推行試點(diǎn)是可能的事件
。一旦這種預(yù)期變得更加強(qiáng)烈，房產(chǎn)價(jià)格的短期波動下行是可能的
，將對各類資產(chǎn)價(jià)格造成沖擊
。（3）從當(dāng)前的銷售數(shù)據(jù)和居民購買力來看，
房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入事實(shí)的“L”型發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
二、政策優(yōu)先級輪換，“穩(wěn)增長”“保就業(yè)”優(yōu)先
結(jié)合10月物價(jià)指標(biāo)來看
，內(nèi)需不振
，工業(yè)企業(yè)利潤下降，失業(yè)率在高位盤桓
，現(xiàn)階段“穩(wěn)增長”“保就業(yè)”的政策目標(biāo)被放在優(yōu)先位置
。
PPI-CPI剪刀差一定程度上反映了工業(yè)企業(yè)盈利空間的變化，意味著利潤空間從上游向下游轉(zhuǎn)移
，而未來工業(yè)企業(yè)利潤增速將邊際放緩
。10月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.0%（前值6.3%），同比增速回落
，
這還是在“加大制造業(yè)領(lǐng)域的信貸支持力度”和去年低基數(shù)基礎(chǔ)上的結(jié)果。制造業(yè)吸納了大量的就業(yè)，如果工業(yè)企業(yè)利潤下降
，
失業(yè)率問題就會更加凸顯。1-10月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.6%
。10月份
，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.5%，與上月持平
。這表明失業(yè)率問題愈發(fā)嚴(yán)峻
。
在海外通脹仍然高企，而且能源價(jià)格居高不下時 ，國內(nèi)
PPI同比轉(zhuǎn)負(fù)更多反映的是內(nèi)需不振 。考慮到進(jìn)入11月以來
，全國多地疫情散點(diǎn)復(fù)發(fā)
，疫情擴(kuò)散將對消費(fèi)包括對工業(yè)品的修復(fù)造成擾動。從中長期視角來看
，只有房地產(chǎn)投資企穩(wěn)
，才會真正迎來商品需求的真正復(fù)蘇時期
。樂觀估計(jì)是，明年下半年房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)
，中國經(jīng)濟(jì)開始走入上行周期
，相應(yīng)的商品需求才可能有明顯增加。因此
，PPI同比下降反映了工業(yè)品需求可能在短期內(nèi)低迷的現(xiàn)象
。這需要
更大力度的刺激投資等穩(wěn)增長措施來改善，以避免整個經(jīng)濟(jì)社會快速地進(jìn)入通縮狀態(tài)
。
將疫情前和疫情后對比可以得出一個簡單的結(jié)論：第一產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)更好
；第二產(chǎn)業(yè)變化不大；第三產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)很差
；第三產(chǎn)業(yè)恢復(fù)的高度決定了中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的高度
。而第三產(chǎn)業(yè)恢復(fù)速度受疫情擴(kuò)散制約。屬于工業(yè)企業(yè)利潤因?yàn)橥浕芈涠叩?div id="jpandex" class="focus-wrap mb20 cf">，本?yīng)促進(jìn)下游消費(fèi)
，但下游消費(fèi)受制于疫情，導(dǎo)致相當(dāng)一部分流動性淤積在銀行體系
。
三、疫情使貨幣政策有效性降低，基建是未來長期的穩(wěn)增長手段
宏觀調(diào)控部門一直強(qiáng)調(diào)
，“貨幣投放增速要與名義GDP同比增速基本匹配”
。今年以來，貨幣投放增速要高于名義GDP增速（貨幣投放增速在10%以上
，物價(jià)水平尚未超過3%
，而實(shí)際GDP在5%以下。10>>3+5）
。這說明
，貨幣投放的多，但是資金使用效率不高
，或者說資金并未更多地投放到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中
，實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求低是一個重要原因。
從物價(jià)與貨幣的關(guān)系來看
，貨幣主義學(xué)派認(rèn)為
，
物價(jià)是一種貨幣現(xiàn)象。根據(jù)費(fèi)雪方程式（PY=MV）
，今年物價(jià)溫和，GDP增速低
，而貨幣投放卻不低
，這充分說明
疫情大大降低了貨幣流通速度 ，整個經(jīng)濟(jì)社會貨幣活化度大大降低。貨幣政策有效性因此大打折扣
。
外需走弱則是出口增速逐級回落的主要原因
。10月，全球摩根大通全球制造業(yè)PMI新訂單指數(shù)連續(xù)5個月下降
，10月為46.90
。海外快速加息導(dǎo)致海外經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)增加，海外消費(fèi)動能也在減弱
。隨著加息對經(jīng)濟(jì)負(fù)面沖擊的影響逐漸顯現(xiàn)
，外需走弱在短期內(nèi)是不可逆的。房地產(chǎn)投資很難回到歷史高度
，制造業(yè)投資呈現(xiàn)邊際放緩的特征
。結(jié)合大會報(bào)告和《十四五規(guī)劃》來看，未來基建投資將是撐起固定類投資的主力
，而且相比于其他增長動能
，政府會掌握更多的主動權(quán)。
在貨幣政策有效性降低的情況下 ，基建投資是保證經(jīng)濟(jì)增速的有效手段
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