房企資金壓力加劇 部分房企現(xiàn)爆雷風(fēng)險(xiǎn)

，主要典型是天津房信和泰禾集團(tuán)。

業(yè)內(nèi)人士表示

，房企一直靠高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)來維系運(yùn)營，如果觸碰“三道紅線”，將難以獲得增量資金，這無疑卡住了房企融資的管道。

在申銀萬國28個(gè)行業(yè)分類中

，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79%，位居行業(yè)第三。根據(jù)監(jiān)管新規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，55%的上市房企負(fù)債率超70%。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前10個(gè)月

，我國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1.03萬億元。據(jù)植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平測(cè)算，2016年以來，房企發(fā)債高峰期發(fā)行的境內(nèi)信用債將集中在2019年至2021年到期，2017年以來房企發(fā)行的海外債將集中在2020年至2023年到期，2021年到期的境內(nèi)信用債規(guī)模和海外債規(guī)模分別約為5492億元、3509億元，相比2020年到期量分別多增353億元、1149億元。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為

，房企在金融監(jiān)管升級(jí)的過渡期將承受降負(fù)債與沖業(yè)績的雙重壓力。按照近5年房企債券融資發(fā)行周期推算，預(yù)計(jì)房企債務(wù)壓力實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降仍需3至5年時(shí)間。

部分房企現(xiàn)爆雷風(fēng)險(xiǎn)

廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一說

，房地產(chǎn)企業(yè)大多在規(guī)模擴(kuò)張的階段使用較高財(cái)務(wù)杠桿，負(fù)債率較高，“長債短借、以債養(yǎng)債”現(xiàn)象普遍。“這種發(fā)展模式在房企賣房順利、現(xiàn)金流流暢的時(shí)候可以維持，而一旦遇到政策調(diào)控或融資不能按時(shí)到位，就會(huì)形成資金和債務(wù)的錯(cuò)配。”

“很多房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大規(guī)模

，明知會(huì)虧，依然要拿項(xiàng)目，且絕大多數(shù)通過高負(fù)債高杠桿拿地開發(fā)，”藍(lán)綠雙城董事長曹舟南說，“不少房企是‘十個(gè)鍋五個(gè)蓋子’，容易產(chǎn)生現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊說

，去年以來，疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)回款造成影響，令房地產(chǎn)行業(yè)通過長期高負(fù)債、高杠桿積累的風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。

部分規(guī)模房企已“爆雷”。曾經(jīng)的百強(qiáng)房企福晟集團(tuán)深陷債務(wù)危機(jī)

。截至2019年底，公司負(fù)債已超過700億元，資產(chǎn)負(fù)債為77.32%。福晟的債務(wù)還存在民間借貸和員工跟投債務(wù)等。

事實(shí)上，采取跟投機(jī)制是房企的普遍做法

。一名陽光城員工告訴記者，他從多家銀行借了消費(fèi)貸，每年可提現(xiàn)幾百萬元，然后跟投公司項(xiàng)目“賺差價(jià)”。“消費(fèi)貸利率是4%至7%，而公司資金利率高達(dá)百分之十幾。”

為了解決資金困境

，2020年初福晟集團(tuán)與世茂集團(tuán)進(jìn)行并購，聯(lián)合成立世茂福晟平臺(tái)，但經(jīng)營依然不穩(wěn)定。福晟在福建20多個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，上海、湖南、廣東等地也有項(xiàng)目停工。

再如泰禾集團(tuán)，由于該企業(yè)不斷高價(jià)拿地

，其負(fù)債總額從2012年的100多億元飆升至2000多億元