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北京“兩集中”土拍首日攬金516億元住宅產(chǎn)品的供應將更為多元化

2021-05-11 10:32:56來源：證券日報

12宗地

，昨日拍了整整一天!地價觸及上限

、競報公共租賃住房觸及上限，政府產(chǎn)權份額均達到12%以上

，激烈競爭之下，7宗地塊轉入競報高標準建設方案階段

，需要10個-15個工作日后才能出結果，分別為海淀區(qū)樹村2宗地，朝陽區(qū)王四營3宗地塊

、崔各莊1宗地塊、豆各莊1宗地塊

。據(jù)《證券日報》記者匯總計算

，12宗地總成交價為516億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示

，房企拿地積極性很高

，但難以再現(xiàn)高溢價地塊，此次土拍結束后

，預計北京樓市供應將在四季度集中推出

。

據(jù)悉，在正式拍地之前的報名時間

，不僅房企籌備已久

，政府也做了相當充分的準備。北京市政大廳5層被分為休息區(qū)

、材料審核區(qū)

、等候區(qū)及業(yè)務辦理區(qū)。在排隊報名的區(qū)域

，每隔一米就被貼上了“腳丫”印記

，按此排隊。業(yè)務辦理區(qū)窗口分布明晰

，安排的很貼心

，甚至連外賣都考慮到了。另據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計

，此前公布的29宗地塊有超過230家房企報名

，某房企更是一口氣交了18宗地塊的保證金，可見關注度之高

。

5月10日上午9時

，競買人陸續(xù)進場，第一宗地塊就是關注度頗高的朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)地塊

。經(jīng)28輪競價

，卓越39.27億元競得朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，競政府產(chǎn)權13%

，核經(jīng)營樓面價52988元/平方米

，溢價率3.89%。

據(jù)《證券日報》記者觀察，此次競拍上半程

，地塊集中在朝陽區(qū)

，可謂開閘式供應，競價一般都超過30輪

，可售住宅樓面價在5.3萬元/平方米-5.6萬元/平方米區(qū)間

，銷售上限價格在7.6萬元/平方米水平線上。

下半程的激烈角逐從崔各莊展開

。截至競拍前

，L01地塊線上最高報價為46.83億元，現(xiàn)場從47.06億元開始競拍

，中交+建發(fā)率先舉牌

，第二手47.5億元由招商+城建報出，競價階梯調整為5000萬元

，萬科+華僑城

、中冶等企業(yè)跟進。第九輪

，綠城+金茂舉牌50.94億元觸及競價上限

。最終，第三十一輪

，金地+保利+華潤以“50.94億元+公租房22000平方米”將崔各莊L01地塊收入囊中

，溢價14.99%，住宅樓面價約6.3萬元/平方米

。

高潮出現(xiàn)在崔各莊最后一宗L06地塊的競拍

，該地塊在競拍前的線上最高報價為26.04億元，現(xiàn)場環(huán)節(jié)

，世茂率先舉牌26.16億元

，第二手26.5億元由旭輝+首開+建工報出，第5輪

，龍湖+恒基舉牌28億元觸及競價上限

，溢價率14.99%，住宅樓面價約5.68萬元/平方米

。

之后

，開始競報政府共產(chǎn)份額。招商舉牌0.3%

，越秀+華發(fā)0.5%，競價階梯為0.5%

，隨后

，碧桂園、中駿、建發(fā)

、龍湖+恒基

、綠城、旭輝+首開+建工等幾大房企輪番上場

。

據(jù)悉

，崔各莊板塊目前在售房源較少，周邊新房主要集中在金盞

、麗都片區(qū)

，新房二手房項目不乏每平方米10萬元+的豪宅項目，其中金盞目前在售新房為中海首開拾光里

，為總價1000萬元/套起步的疊拼別墅;麗都商圈在售的有麗都悅府

，均價9.2萬元/平方米，總價1600萬元/套

。

但最貴銷售單價項目依然在海淀

。“海淀區(qū)近年來少有住宅地塊供應，海淀購房需求甚至大量外溢

，因此海淀一出地塊即被房企高度關注

。”有房企內(nèi)部人士向《證券日報》記者透露，海淀樓市的供應現(xiàn)狀一直處于稀缺狀態(tài)

，同時該區(qū)域又是學區(qū)房和財富新貴的聚集地

。

據(jù)悉，海淀的兩宗地早在線上階段就觸達地價上限

，現(xiàn)場直接進入競報政府持有產(chǎn)權份額環(huán)節(jié)

。南地塊上限價格57.3億元，溢價率2.5%

，住宅樓面價約6.9萬元/平方米;北地塊上限價格63.7億元

，溢價率2.58%，住宅樓面價約6.9萬元/平方米

。兩宗地全部觸及上限

，進入競高標準商品住宅建設方案階段。其中B1南地塊指導價格11.2萬元/平方米

。

從周邊來看

，新房極少供應，有2000萬元起步的個別房源;二手房方面

，在售房源均價為9萬元/平方米-13萬元/平方米

。

“北京這一輪土拍的最大亮點是規(guī)則更加多元和復雜，競拍難度較大

，參與競拍的房企有備而來

。首日土拍的地塊政策是先競價后或直接競方案、或競租賃、或競政府份額

，同時設定金額上限

、租賃上限、高標準住宅建設方案等規(guī)則

，這讓房企在進行土地投資決策時需要考慮更多因素

，除了開發(fā)能力之外，資產(chǎn)運營能力可能成為未來決勝的關鍵因素

。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示

，此外，12宗地塊平均成交樓面價達50432元/平方米

，較2020年全年成交樓面價增長81.1%

，主要在于成交地塊位于朝陽區(qū)、海淀區(qū)

，地塊本身價值較高

，而成交住宅用地房價上限平均為78555元/平方米，利潤空間一般

，但并未影響房企積極參與競拍

，對于一線城市地塊的爭奪，更多考慮的是市場份額的占有

。同時

，北京住宅產(chǎn)品的供應將更為多元化。

據(jù)《證券日報》記者了解

，萬科也為此次競拍交納了部分地塊的保證金

，但“空手而歸”。

責任編輯：孫知兵

關鍵詞：土拍集中住宅產(chǎn)品多元化

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