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當(dāng)前速訊：新城控股：“雙輪”驅(qū)寒意越周期

2022-09-03 09:42:38來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

地產(chǎn)深度調(diào)整之時

，行業(yè)寒氣蔓延，企業(yè)紛紛為越冬做準(zhǔn)備

。安全的財務(wù)根基

、充裕的現(xiàn)金流為新城控股（601155）披上了堅實(shí)的“鎧甲”

，而住宅與商業(yè)雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式和其所提供的持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營能力，更是為新城控股平穩(wěn)穿越周期提供了保障

。

(相關(guān)資料圖)

8月30日，新城控股披露2022年半年度報告

。報告期內(nèi)

，新城控股完成合同銷售金額651.6億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積657.2萬平方米

；實(shí)現(xiàn)760.3億元全口徑資金回籠

，全口徑資金回籠率為117%。

此外

，地產(chǎn)行業(yè)整體邁入降利時代

，但新城控股整體毛利率較去年同期平穩(wěn)仍然提升2.29個百分點(diǎn)，至21.90%

。在房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率持續(xù)走低之時

，新城控股何以做到不降反升？

亮眼的業(yè)績表現(xiàn)離不開新城控股獨(dú)特穩(wěn)健的雙輪驅(qū)動發(fā)展模式

，一方面

，住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)帶來的穩(wěn)定的現(xiàn)金流來支撐吾悅廣場的建成與拓張，而吾悅廣場商業(yè)運(yùn)營的高毛利率則能穩(wěn)定地為新城提供抗周期能力

。

“雙輪”穩(wěn)健

根據(jù)半年報

，報告期內(nèi)，新城控股物業(yè)出租及管理毛利率隨著吾悅廣場數(shù)量和質(zhì)量同步提升至72.22%

。與此同時

，商業(yè)地產(chǎn)作為新城控股的第二增長曲線，規(guī)模已經(jīng)躋身行業(yè)前列

。數(shù)據(jù)顯示

，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利占公司總毛利由去年同期的16.56%提升至33.74%，達(dá)到31.62億元

。

不僅在利潤提升方面貢獻(xiàn)顯著

，在當(dāng)前行業(yè)形勢遇冷情況下

，商業(yè)也為新城控股扎下了穩(wěn)定的底盤，增加了新城控股抵御行業(yè)風(fēng)險的能力

。

半年報顯示

，2022年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入47.18億

，同比增長19.8%

。截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達(dá)1189.06萬平方米

，出租率達(dá)96.01%

。上半年公司實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入43.79億元，占公司營業(yè)收入的10.23%

。

截至6月30日

，新城控股實(shí)現(xiàn)135個大中城市、189個綜合體項目的布局

。

即使在當(dāng)今環(huán)境復(fù)雜多變

，面臨諸多挑戰(zhàn)情況下，今年下半年新城控股的商業(yè)規(guī)模仍將繼續(xù)擴(kuò)大

，新城控股方面表示

，有信心完成“全年計劃新開業(yè)吾悅廣場25座、實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入105億元”的年度目標(biāo)

。

憑借良好的經(jīng)營表現(xiàn)

，吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸也成為新城控股的融資新的增長點(diǎn)，其具備“融資期限長

、還款安全”等優(yōu)勢

。據(jù)悉，今年以來

，隨著商業(yè)板塊運(yùn)營良好

，新城控股加大了經(jīng)營性物業(yè)貸的推進(jìn)速度，今年前8月

，已有近20座已開業(yè)吾悅廣場完成了經(jīng)營性物業(yè)貸融資方案的落地

，累計獲得融資62億。

財務(wù)安全

要想具備穿越周期的能力

，提升財務(wù)穩(wěn)健性成為企業(yè)頭等大事

。而安全的財務(wù)則一直是新城控股的底色。圍繞“有回籠的銷售

、有利潤的增長

、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”穩(wěn)健運(yùn)營。新城控股表示

，公司恪守財務(wù)紀(jì)律

，保持了穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面

。

半年報顯示，新城積極響應(yīng)“三道紅線”政策

，有力有效防范風(fēng)險

，于報告期末全部指標(biāo)繼續(xù)維持綠檔。按照監(jiān)管口徑非受限現(xiàn)金短債比1.06倍

；凈負(fù)債率為48.37%

，同比下降12.11個百分點(diǎn)；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%

，同比下降8.39個百分點(diǎn)

；若直接按照貨幣資金除以短期金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍

。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為115.03億元

，去年同期為-75.72億元。平均融資成本為6.50%

，較去年同期逆勢下降0.1個百分點(diǎn)

。

在合理控制有息負(fù)債方面，截至2022年6月底

，新城控股有息負(fù)債822億元，同比下降191.60億元

，較2021年末壓降76.67億元

。此外，今年3月

，新城控股在年報中首次披露了其合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債

。根據(jù)半年報，截至2022年6月30日

，新城控股合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債為91.44億元

，較去年年底的115.13億元繼續(xù)下降23.69億元。

在償債方面

，新城控股堅守底線

，確保每一筆債務(wù)都能如期償付。8月4日

，新城控股將待償付本息的2022年8月8日到期的2億規(guī)模美元債匯至信托人指定賬戶

，并于到期日按時兌付。

據(jù)悉

，新城控股已經(jīng)清償2022年全部美元債

，年內(nèi)已無到期美元債。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，2022年新城控股公開市場債務(wù)到期為126億元

，其中1-8月已到期償還或提前償還金額達(dá)到103億元

。

豐富、充裕的高質(zhì)量土儲也為新城控股未來的安全發(fā)展提供了長期的保障

。半年報顯示

，新城在全國范圍內(nèi)合計擁有土地儲備1.31億平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運(yùn)營所需

，其中一

、二線城市約占37.05%，長三角區(qū)域三

、四線城市約占29.46%

。新城控股表示?div id="m50uktp" class="box-center"> ！叭珖攸c(diǎn)城市群

、重點(diǎn)城市全面開拓，相對優(yōu)良的戰(zhàn)略布局與豐富的土地儲備保障了公司的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展

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！?/p>

現(xiàn)金充裕

在銷售疲軟、融資環(huán)境收緊

、眾多房企現(xiàn)金流普遍承壓的大背景下

，充裕的現(xiàn)金流是房企御風(fēng)險、祛寒意的“生命線”

。

據(jù)財報顯示

，報告期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)760.30億元全口徑資金回籠

，全口徑資金回籠率為117%

。報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元

，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元

。公司積極響應(yīng)“三道紅線”政策，報告期末全部指標(biāo)均達(dá)綠檔要求

。尤其值得關(guān)注的是

，公司在手現(xiàn)金余額達(dá)到447.82億元。

值得一提的是

，隨著整個政策環(huán)境的相對放松

，當(dāng)前各個渠道的融資雖然都在推進(jìn)中，但當(dāng)前環(huán)境下

，新增融資條件仍然相對苛刻

。穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)勢，也為新城拓寬了多渠道的資金來源。

作為被監(jiān)管層確定的示范民營房企之一

，新城控股于5月30日成功發(fā)行2022年度第一期中票

，發(fā)行規(guī)模10億元，中債信用增進(jìn)公司和上海銀行（601229）聯(lián)合為本期中期票據(jù)創(chuàng)設(shè)了銀行間首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證(CRMW)

。

僅一日后

，5月31日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)

，新城控股母公司新城發(fā)展提供擔(dān)保

。這也是今年4月份以來第一筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)。房企境外美元債市場低迷之際

，此次美元債發(fā)行是今年以來首筆無增信措施的美元債

，這一破冰之舉也將有效提振市場信心。

此外

，7月22日

，新城控股發(fā)布公告稱，公開發(fā)行公司債券獲得中國證監(jiān)會批復(fù)

，擬發(fā)行總額不超過61.72億

。

對企業(yè)財務(wù)與未來發(fā)展的自信也體現(xiàn)在了新城控股管理層的實(shí)際行動方面，今年6月

，新城控股發(fā)布公告稱

，基于對公司內(nèi)在價值的認(rèn)可、發(fā)展前景及戰(zhàn)略規(guī)劃的認(rèn)同

，同時為提升投資者信心

，積極維護(hù)公司債券價格的穩(wěn)定，以更好地支持公司未來持續(xù)

、穩(wěn)定、健康的發(fā)展

，公司部分董事和高級管理人員以市場化方式在二級市場購買存續(xù)公司債券

，截至6月20日，已累計在二級市場購買公司債券金額1224.29萬元

。

今年

，新城控股還計劃以不超過2億元自有資金回購公司股份。截至7月底

，公司已累計回購股份238萬股

，已支付總金額為4933.64萬元，后續(xù)將根據(jù)回顧方案及市場情況在回購期限內(nèi)擇機(jī)實(shí)施回購

。

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責(zé)任編輯：孫知兵

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