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28家房企逾3萬億元有息負債待償現金短債比逼近紅線的公司該如何應對？

2022-04-13 08:32:03來源：證券日報

房企“現金保衛(wèi)戰(zhàn)”打響已逾一年

，在這場戰(zhàn)役中

，償債能力高低成為企業(yè)能否存活下來的第一技能

。

截至4月12日

，據記者統計，已公布2021年財報的28家“千億元俱樂部(按全口徑銷售額計)”上市房企(包括未經審計業(yè)績)中，龍湖集團、旭輝控股

、萬科等8家房企的現金短債比例超過2倍，時代中國控股等15家該比例在1倍至2倍之間

，富力地產等5家則不足1倍

。

不過，中國恒大

、融創(chuàng)中國

、世茂集團、陽光城

、華夏幸福

、中國奧園、佳兆業(yè)

、藍光發(fā)展

、泰禾集團等“千億元房企”尚未公布2021年年報。

若綜合考量“凈負債率”“現金短債比”及“剔除預收賬款后的資產負債率”三道紅線指標來看

，龍湖集團、華潤置地等16家為“綠檔”房企

，綠城中國等8家為“黃檔”房企

，建業(yè)地產為“橙檔”房企，富力地產和祥生控股為“紅檔”房企

，雅居樂集團待定

。

凈負債率從24%到153%不等新增有息負債規(guī)模僅407億元

截至2021年年底，以上述28家房企為樣本

，其凈負債率從24%到153%不等

，這一指標與去年持平及下降的房企有13家，占比近半

，但符合“三道紅線”新規(guī)的凈負債率不超100%的房企有26家

。

此外，上述28家房企總計有息負債規(guī)模為30229億元

，同比增加407億元(即新增有息負債規(guī)模為407億元)

，同比增長1.4%。

從這兩個角度看

，2021年

，在內外部環(huán)境多重因素共同作用下，地產行業(yè)正在加速降負債

，杠桿水平更趨向合理化

。

談及原因

，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對記者表示，“一是‘三道紅線’提出以來

，各房企開始采取諸多措施主動壓縮債務規(guī)模

，控制債務增速，努力向合規(guī)方向靠攏

；二是去年下半年開始

，融資環(huán)境持續(xù)收緊，特別是海外債

、信托紛紛避險

，降低投資比例，導致資金供給大幅收縮

；三是多家房企流動性出現問題

，到期債務無法償還，再融資渠道被迫關閉

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但新增有息負債增長率的降低，并不意味房企的安全系數提高

。相比上述28家房企超過3萬億元的有息負債規(guī)模

，其持有現金規(guī)模僅為14118億元(其中包括不能動用的預售監(jiān)管資金等)。

從6倍到0.36倍現金短債比存差距

從持有現金規(guī)模變動幅度來看

，龍湖集團

、華潤置地、中國海外發(fā)展等8家同比增長超過8個百分點

，其余20家均同比下降

，下降幅度從1個百分點到66個百分點不等。更重要的是

，從現金短債比指數來看

，安全系數最高者為龍湖集團(6.11倍)，最低者為富力地產(0.36倍)

。

“公司一直主動管理債務

，一年到期債務占比只有不到8%，今年剛性到期還款144億元

，目前已經償還74億元

。”在2021年業(yè)績說明會上

，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼向記者表示

，即便把300多億元的監(jiān)管資金去掉，龍湖集團現金短債比仍達3.9倍

，非常安全

。

不管是經過審計還是未經審計的數據

，從目前公布數據的房企來看，現金短債比是以不受限制的現金為計算口徑

。即便如此

，這一指數超過6倍的房企只有龍湖集團，緊隨其后的是旭輝控股

、萬科以及中國海外發(fā)展

，均在2.5倍至3倍之間。

“若疊加表外負債及受到限制的現金規(guī)模

，‘千億元房企’中不乏無法覆蓋短期債務者

。當下企業(yè)的現金短債缺口要比財報中公布的嚴重?div id="jpandex" class="focus-wrap mb20 cf">！币晃环科筘攧諚l線人士對記者直言

。例如，某“千億元房企”的現金短債比為1.46倍

，若扣除受到限制的現金規(guī)模后

，該數值則為0.87倍。而這一現象并非個例

。

另以陽光城為例

，在今年2月17日晚間公告境外債1.7億元利息支付違約后，公司在回復深交所關注函時表示

，截至2021年9月末

，公司的貨幣資金271.80億元，但截至2021年12月末

，在手貨幣資金較年初大幅下降，致使實操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足1%

，回籠至集團層面難度極大

，可自由動用貨幣資金基本枯竭。

此外

，從少數公布扣除受到限制現金規(guī)模后的房企來看

，融信中國等多家房企的現金短債比均小于1倍。

償債壓力未減回籠現金仍是第一要務

世聯研究的研報顯示

，從境內外債合計來看

，房地產行業(yè)的償債高峰期在2021年，到期金額超1.22萬億元

。2022年到期額略有下行

，但依然高達9291億元。

“當企業(yè)觸碰到‘橙檔’‘紅檔’

，可能陷入流動性危機的信號就已浮出水面

?div id="m50uktp" class="box-center"> ！?諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對記者表示，一是由于前期擴張規(guī)模較大且速度較為急促

，借債規(guī)模不斷積累

，為后續(xù)經營埋下一定隱患；二是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略較偏離于市場發(fā)展定位

，加之外界環(huán)境變動

，產品去化受阻，資金回流規(guī)模下滑

，進而導致可用資金對債務的覆蓋力度減弱

。

“去年下半年銷售市場疲軟，為保證項目順利交付

，保障購房者利益

，預售資金監(jiān)管力度加強，房企可用資金減少

?div id="4qifd00" class="flower right">

！眲⑺a充道，同時

，去年下半年再融資渠道大幅收窄

，房企需要動用自有資金償還到期債務，進一步擠壓可動用資金空間

，弱化現金保障能力

。

劉水進一步表示，對于面臨流動性風險的企業(yè)

，應抓住以下窗口期：一是并購融資窗口期

，主動盤點整合資產，積極與擁有并購資金額度的企業(yè)對接

，通過處置資產降低債務規(guī)模

、回籠部分資金；二是銷售窗口期

，當前多個城市出臺銷售利好政策

，房企應抓住機會加大銷售力度，通過銷售回款補充資金

。此外

，債務承壓較高的房企也要積極與債權人溝通，展現償債誠意

，爭取延長債務期限

，為擴充資金回旋余地。

可以預見

，2022年地產馬拉松一點都不輕松

，如果想堅持跑完

，對過去的反思和檢討必不可少，但對未來的信心和毅力亦同樣珍貴

，畢竟存量市場仍有更多商業(yè)模式可探索

。

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責任編輯：孫知兵

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