底層不動產評估可按收入類型劃分 防范REITs市場風險

。2020年8月7日發(fā)布的《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》針對資產估值要求基金管理人應當聘請獨立且具備良好資質的評估機構對擬持有的基礎設施項目進行評估且每年至少進行1次評估工作，明確界定了基礎設施公募REITs的評估對象、評估機構資質要求、評估工作頻率等重要問題。此外，《投資基金指引(試行)》還就評估報告所需披露內容、報告有效期、機構聘用期限等細節(jié)做出了規(guī)范。資產合理估值是防范REITs市場風險的重要手段，其估值結果對投資人的投資決策、管理人的經營決策有非常重要的影響，也是REITs定價參考的重要依據之一。

底層不動產評估可按收入類型劃分

首次試點的中國基礎設施公募REITs資產主要包括倉儲物流

，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目，以及信息網絡等新型基礎設施、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等。

從資產估值角度

，根據基礎設施資產的收入獲取來源不同，可分為兩大類：以租金(或運營外包服務)為主要收入來源的基礎設施，如倉儲物流、產業(yè)園、數據中心等;以收費為主要收入來源的基礎設施，如水電氣熱市政工程、高速公路等。對于以租金為主要收入來源的基礎設施，估價師可參考住建部印發(fā)的《房地產估價規(guī)范GB/T50291-2015》及《房地產估價基本術語標準GB/T50899-2013》等行業(yè)準則，此外還可依據中國房地產估價師與房地產經紀人學會于2015年9月發(fā)布的《房地產投資信托基金物業(yè)評估指引(試行)》開展盡職調查工作;對于以收費為主要收入來源的基礎設施，評估專業(yè)人員所參考的評估準則主要包含財政部印發(fā)的《資產評估基本準則》以及中國資產評估協(xié)會印發(fā)的各項資產評估準則，包括但不限于《資產評估職業(yè)道德準則》《資產評估執(zhí)業(yè)準則—資產評估方法》《資產評估執(zhí)業(yè)準則—不動產》《資產評估執(zhí)業(yè)準則—無形資產》等。

通過梳理已發(fā)行新加坡、中國香港REITs的招股書不難發(fā)現