開欄語：北京商圈升級改造如火如荼
，這一過程中，有的探明方向，有的摸索徘徊
。記者階段性走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從北京全域來看，商圈發(fā)展依舊不均。地標(biāo)性項(xiàng)目在自我拔高的過程中
，商圈的配套難免跟不上；遠(yuǎn)郊商圈的政策扶持不斷
，但圈內(nèi)項(xiàng)目之間競爭分流嚴(yán)重
，難免形成內(nèi)耗。為此
，特選幾大代表性商圈
，針對區(qū)域內(nèi)存在的問題，從而提出建設(shè)性意見和可行性方案
。
作為北京以前最潮
、最火熱的商圈，未來的西單要“靜下來”和“提升品質(zhì)”
。近日
，記者了解到，位列北京第一批“一店一策”的西單商場即將進(jìn)入升級更新
；西單大悅城（000031）三至五層多家商戶處于圍擋狀態(tài)
，品牌進(jìn)行更迭；西單北大街的廊橋系統(tǒng)也將進(jìn)行部分拆除與提升階段
。自北京步入國際消費(fèi)中心城市建設(shè)的進(jìn)程中，已完成22個傳統(tǒng)商圈的改造
，而西單商圈依舊還存在存量項(xiàng)目改造慢
、量變卻起不到質(zhì)變的效果。分析指出
，在西單商圈重新定位之下
，商家們應(yīng)在商圈內(nèi)各司其職，打好“配合牌”
，合力促進(jìn)“新西單”入市
。
(資料圖)
西單商場方案終于敲定
西單商圈的改造將加快進(jìn)程。近日
，記者了解到
，營業(yè)90余年的西單商場即將開啟改造升級，預(yù)計(jì)在2025年底迎來新面貌
。西單商場黨委書記
、總經(jīng)理高少云向記者表示，西單商場外立面更新方案已經(jīng)獲批。更新后的西單商場將更注重文化體驗(yàn)
，“新面貌的西單商場預(yù)計(jì)娛樂
、體驗(yàn)類業(yè)態(tài)占比較現(xiàn)在將提升，未來商場的零售業(yè)態(tài)將控制在50%以內(nèi)
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與西單商場一同改造的還有整個西單連廊
。不久前
，西城區(qū)發(fā)布“西單連廊空間提升方案國際公開征集”提到，未來西單連廊將整體貫通
，與周邊建筑的改造提升方案良好銜接
，優(yōu)化連廊空間與商業(yè)建筑、文化設(shè)施之間的商業(yè)互動性
，打造西單特色景觀節(jié)點(diǎn)
，整體優(yōu)化連廊空間形象，加設(shè)必要的便民設(shè)施?div id="d48novz" class="flower left">
，F(xiàn)階段有4家設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)通過資格評審
，現(xiàn)已進(jìn)入方案評審階段。
不過雖然商圈內(nèi)的商家一直在改造調(diào)整的路上
，但成效甚微
。西單明珠常年處于“欲調(diào)未調(diào)”的尷尬局面，在這里最多的是各類美甲美睫店鋪
，店鋪招租困難
，商場8層的營業(yè)空間內(nèi)，僅存百余家店鋪
，即使到現(xiàn)在也有100元三件的上衣
、59元一件的裙子在售賣。
此外
，北京西單國際大廈正逐漸演變成劇本殺及小餐飲的聚集地
，即使是在白天大廈內(nèi)客流也寥寥無幾，門口更貼有店鋪待拍賣公告
。西單購物中心場內(nèi)不少商家開啟甩賣模式
，推出“買一送一”“全場二折”的大力度折扣，場內(nèi)僅剩50余家品牌
。華威商廈內(nèi)的“潮鋪街”也有店鋪空置現(xiàn)象發(fā)生
。
值得注意的是，上述亟待改造的商業(yè)項(xiàng)目多為小商品百貨格局
，場內(nèi)品牌層級較低成為普遍現(xiàn)象
，在時尚變遷的洪流之下
，這些曾經(jīng)站在時尚浪頭的弄潮兒正逐漸被拋棄。來到現(xiàn)在的西單
，人們更愿意逛一逛大悅城
、打卡西單更新場的藝術(shù)展覽、去老佛爺百貨購買一件時髦單品
。西單商圈正呈現(xiàn)出“新老交替”的商業(yè)格局
。
商圈難以互補(bǔ)
商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化明顯，難以形成互補(bǔ)是西單商圈發(fā)展掣肘
。記者梳理發(fā)現(xiàn)
，西單商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目雖在項(xiàng)目定位上有所細(xì)分差異，但品牌雷同卻是不爭的事實(shí)
。其中
，近一公里的西單大街上，化妝品品牌雅詩蘭黛在西單大悅城
、北京君太
、漢光百貨皆有店鋪，香奈兒
、迪奧等高端化妝品品牌也分別有三家店鋪
。除卻美妝業(yè)態(tài)，黃金珠寶品類也在西單商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目中頻繁出現(xiàn)
，僅品牌周大福在西單商圈就有西單大悅城
、西單商場、北京君太
、漢光百貨四家店鋪
。
品牌在西單大悅城、北京君太
、漢光百貨之間有所趨同
，但在華威商場和老佛爺之間則有著天壤之別，一個定位高端
，場內(nèi)擁有巴黎世家、加拿大鵝
、馬吉拉等高端產(chǎn)品
，另一個將客群定位在25歲左右的年輕人，產(chǎn)品客單價多在百元左右
，雖然相隔不過百米
，但很難實(shí)現(xiàn)客流流轉(zhuǎn)，也對西單商圈的整體發(fā)展造成影響
。
對此
，中國商業(yè)地產(chǎn)工作委員會主任郭增利指出，隨著北京多中心商業(yè)格局的逐漸形成，西單商圈的獨(dú)特性被削弱
，不僅在于商圈整體缺少特色
，更在于商圈創(chuàng)新度不夠。雖整體定位年輕潮流
，但彼此項(xiàng)目之間存在分流
，無法形成合力，且項(xiàng)目動線規(guī)劃不清晰
，在客流循環(huán)方面較熱門商圈存在差距
。
如果說項(xiàng)目同質(zhì)化、品牌單調(diào)只是商圈無法吸引年輕人的誘因
，商圈內(nèi)老項(xiàng)目脫離商業(yè)發(fā)展的整體步伐則是西單商圈落后于北京商業(yè)的根本原因
。西單明珠商場、西單商場等位于西單大街東側(cè)的老舊項(xiàng)目也出現(xiàn)不一而同的空置現(xiàn)象
，上世紀(jì)90年代的裝修風(fēng)格
，不明亮的購物氛圍都對商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生影響。
為改變落后商業(yè)格局
，老舊商場們也曾多次做出調(diào)改
。其中，西單商場對項(xiàng)目進(jìn)行多次擴(kuò)建
，并不斷進(jìn)行零散調(diào)整
；華威商廈收編被拆除整治的西單小吃街，打造輻射年輕人的潮鋪街
；西單明珠商場也對場內(nèi)空間進(jìn)行重新規(guī)劃……但這些調(diào)改舉措均未能真正盤活上述商業(yè)項(xiàng)目
。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建筑結(jié)構(gòu)和空間局限
、資金投入量大且回收期長
、沉淀已久的市場認(rèn)知較難改變、上下游伙伴認(rèn)可程度
、原有團(tuán)隊(duì)與新定位的匹配度差異等等
，都使得老商場的調(diào)改面臨極大挑戰(zhàn)，且與新項(xiàng)目初期就可以立意鮮明
、定位清晰形成強(qiáng)烈反差
。
加速商圈合力形成
實(shí)際上，為了推動西單商圈的發(fā)展
，西城區(qū)商務(wù)局也從單體項(xiàng)目到整體空間規(guī)劃等多方面給予企業(yè)多類型扶持
。今年1月，在西城區(qū)“兩會”新聞發(fā)布會上
，西城區(qū)商務(wù)局局長袁利指出
，將在今年加快西單-金融街重點(diǎn)商圈提質(zhì)改造
，全力推進(jìn)漢光百貨、西單商場等傳統(tǒng)商業(yè)“一店一策”改造升級
。加快首店經(jīng)濟(jì)
、首發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，持續(xù)引入品牌首店
、旗艦店和創(chuàng)新店
，聚合新品潮品首發(fā)首秀活動。
同時
，西單商圈將強(qiáng)化數(shù)字消費(fèi)設(shè)施支撐
，拓寬新型數(shù)字消費(fèi)供給，建設(shè)智慧商圈
。
對于商圈接下來的發(fā)展
，郭增利指出，在城市商業(yè)多中心格局競爭日益明顯的環(huán)境下
，西單商圈的各個商業(yè)體受到消費(fèi)者分流和吸引力下降的影響
，需要改變自己固化的經(jīng)營策略，把周邊居民的生活服務(wù)內(nèi)容和城市服務(wù)內(nèi)容納入新的優(yōu)化方向
，從而形成自身社會化功能集合的特色
，以擴(kuò)大自己的輻射深度。同時要做細(xì)分人群的新內(nèi)容和新需求組合
，方向上可以選擇“最”戶外
、“最“運(yùn)動、“最”潮流等等強(qiáng)調(diào)聚合性和主題性的商業(yè)標(biāo)簽
。
此外
，針對西單商圈內(nèi)年輕人消費(fèi)環(huán)境少、缺乏商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)現(xiàn)狀
，中際遠(yuǎn)大(北京)國際投資管理有限公司總裁趙理明認(rèn)為
，應(yīng)增設(shè)生活體驗(yàn)類內(nèi)容，加強(qiáng)與老佛爺?shù)穆?lián)動
，形成商圈集合效應(yīng)
。同時，對西單商圈內(nèi)的狹窄路口進(jìn)行升級
，對商場內(nèi)的停車位進(jìn)行擴(kuò)容
，也能在一定程度上緩解西單商圈的交通壓力。
除了上述商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)整
，西單大悅城的硬件也將同步改造。記者獲悉
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